Et comme toujours, si vous souhaitez investir en SCPI en vous constituant un portefeuille immobilier performant et diversifié, nos experts sont à votre disposition (et c’est sans frais supplémentaires)
La SCPI ActivImmo en quelques chiffres
Interview de Pauline COLLET, directrice du développement chez ALDERAN
Jérémy Orféo: Depuis son lancement en 2019, la SCPI ActivImmo tient ses promesses avec un distribution annuelle supérieure à 6%, ce qui la positionne parmi les meilleurs rendements du marché. Comment expliquer une telle performance ?
Pauline COLLET:
ActivImmo est la première SCPI entièrement dédiée aux locaux d’activités et à la logistique urbaine, une thématique à la fois différenciante, porteuse et performante.
La logistique est une classe d’actifs historiquement rentable avec des rendements particulièrement hauts de fourchette qui expliquent en partie la performance d’ActivImmo.
Par ailleurs, l’expertise historique d’Alderan sur la classe d’actifs activités/logistique lui permet d’avoir accès à des opérations off markets, souvent génératrices de performance.
4 à 10% *
De rentabilité annuelle
+ 10 ans
D’expérience
+ 100M €
De fonds conseillés
Enfin, la maîtrise de l’équilibre collecte / pipeline d’investissement pour la SCPI ActivImmo est un atout indispensable pour atteindre et maintenir des rendements parmi les meilleurs du marché.
Jérémy Orféo : . Comment avez-vous vu évoluer le marché de la Logistique et des locaux d’activité depuis 5 ans, et quelles sont vos prévisions pour 2022 ? Est-ce toujours un secteur immobilier porteur pour les investisseurs ?
Pauline COLLET :
Le marché de la logistique et des locaux d’activité a bien évolué ces dernières années et notamment depuis 2 ans avec la crise sanitaire, donnant encore plus de relief au caractère stratégique de ce secteur. En effet, la logistique est apparue comme étant une classe d’actifs à part entière, incontournable dans l’acheminement des denrées et marchandises.
Ce marché offrait des perspectives de croissance importantes et des rendements immobiliers au-dessus de la moyenne, grâce au développement du e-commerce notamment, de la logistique urbaine au plus près des attentes des consommateurs et aux gisements d’amélioration financière qu’elle recèle. L’année 2021 aura été exceptionnelle pour le marché logistique français qui a connu l’une de ses meilleures années sous l’effet d’une excellente dynamique, avec environ 4,3 millions de m2 commercialisés qui ont représentés pas moins de 6 milliards d’euros investis soit 25% des investissements en immobiliers tertiaires. La moitié de ces investissements proviennent de fonds anglo-saxons ou nord-américains qui, historiquement, se sont intéressés à ce marché particulier. Aujourd’hui il s’agit du monde entier (Asie et reste de l’Europe) qui intervient sur le marché Français, ce qui renforce sa résilience et sa pérennité.
Cela se traduit par une compression des taux de rendement immobiliers avec un taux de rendement prime qui a atteint 3% fin 2021. En 2022, les taux de rendement devraient finir par se stabiliser. Les loyers, encore très faibles en France en comparaison de ceux pratiqués en Allemagne ou en Grande Bretagne devraient être portés par l’inflation. On peut considérer que cette classe d’actifs a aujourd’hui atteint un niveau suffisamment mature pour attirer les investisseurs issus du grand public, grâce à la profondeur de son marché en forte croissance, de la reconnaissance de son utilité dans la bonne marche de l’économie, de la montée en puissance du e-commerce et de l’impact de la chaîne logistique dans la fluidité de circulation des marchandises.
Sur le plan du rendement immobilier pur, nous comptons dépasser le rendement « prime » en nous penchant sur une analyse plus fine des transactions dites en « granulométrie » où l’on peut encore trouver des actifs à plus fort rendement tout en ayant les caractéristiques nécessaires à un maintien en patrimoine. Notre objectif minimum pour 2022 est de verser 5,50% de taux de distribution aux associés.
Jérémy Orféo : Au 31 décembre 2021, les 5 plus gros locataires (sur 44 locataires au total dans la SCPI) représentent 60 % des loyers quittancés. N’est-ce pas prendre un risque que de miser sur ces 5 locataires ?
La société financière Bert, La poste, le transporteur Jacky Perrenot, Banctec ou encore Ferrero sont aujourd’hui les 5 plus gros locataires d’ActivImmo mais représentent plus d’une trentaine de baux distincts répartis sur toute la France ; ce qui permet d’atténuer fortement le risque locatif et géographique. Il est en effet peu probable qu’un locataire quitte l’ensemble de ses différents locaux au même moment. Par ailleurs, l’objectif d’Alderan est de faire croître ActivImmo. Nous souhaitons donc proposer lors de l’assemblée générale extraordinaire de 2022 d’augmenter le capital plafond pour le porter de 500 millions d’euros à 1 milliard. Ces locataires devraient donc être fortement « dilués » dans le temps. Si l’on s’appuie aujourd’hui sur 5 locataires pour constituer la majeure partie des revenus distribués, les perspectives de collecte et d’acquisitions à venir sur la seule année 2022 devraient augmenter davantage la mutualisation du risque locatif.
Jérémy Orféo :Vous avez obtenu le label ISR le 8 décembre 2021. Pourquoi fait-on un investissement socialement responsable en investissant dans la SCPI ActivImmo ? Comment ça se matérialise concrètement dans votre stratégie d’investissement et de gestion ?
Pauline COLLET :
La SCPI ActivImmo a pour objectif de participer à construire une logistique pour demain qui devra être plus durable.
Cette méthodologie est associée à un plan d’actions, dans une approche d’amélioration continue qui fonde toute l’approche de la société de gestion. Ainsi, ALDERAN entend, grâce à sa méthodologie et ses outils, suivre les impacts sur le long terme. Une attention particulière est accordée à l’écoute, l’implication et la collaboration de toutes les parties prenantes
En résumé, répondre aux problématiques ESG permet d’envisager une rentabilité de long terme pour le fonds. Les objectifs ESG de la SCPI sont ainsi de :
- En matière d’environnement : limiter les consommations d’énergie et d’eau des actifs, améliorer la prévention et la gestion des déchets sur site, favoriser la biodiversité sur les sites pertinents.
- En matière sociale : gérer efficacement les flux afin de limiter les nuisances pour les riverains et améliorer le confort des personnes travaillant dans les locaux (confort thermique et visuel, qualité des zones de détente…).
- En matière de gouvernance : éviter l’étalement urbain en privilégiant des sites existants, favoriser la résilience aux risques climatiques des actifs et engager nos prestataires vers davantage de durabilité.
ActivImmo pourra ainsi acquérir des immeubles dont la performance ESG n’est pas optimale dans un objectif de faire progresser l’immeuble. L’objectif alors fixé est d’augmenter en trois ans (à portefeuille constant) de 20 points la note (note maximum 100 points) du portefeuille « best in progress » (c’est-à-dire ceux dont la note ESG n’est pas optimale)
Nous sommes convaincu, qu’au delà de l’aspect vertueux sur le plan social, sociétal et environnemental, cette stratégie ISR sera bénéfique pour les associés de la SCPI. En effet, les immeubles que nous achetons avec ces critères ou que nous améliorons pour atteindre les objectifs ISR, sont des actifs immobilier qui dégagerons potentiellement plus de valeur que les autres immeubles non ESG, car de plus en plus recherchés par les locataires (en particulier les grands groupes qui ont des contraintes à ce niveau là), moins cher à exploiter (charges locatives plus basses), plus confortable pour les occupants qui du coup ne veulent plus partir.
L’investissement phare de l’année 2021
En 2021, la société de gestion de SCPI Alderan annonce l’acquisition en sale & lease back d’un portefeuille composé de 17 sites de transport et de logistique. L’ensemble est loué au groupe BERT (désormais un des plus gros locataire de la SCPI), transporteur et logisticien de premier plan. L’opération a été réalisée sous la forme d’un share deal (rachat de la structure de détention des actifs immobiliers). Le portefeuille représente une surface locative d’environ 138 000 m2 et d’importantes emprises foncières (environ 460 000 m2 au total). Les sites sont majoritairement localisés sur la dorsale logistique (axe Lille Paris Lyon-Marseille) et à proximité immédiate de grands axes routiers ou autoroutiers. Il offre par ailleurs une très belle sécurisation locative grâce aux baux long terme signés, avec une durée moyenne pondérée d’engagement ferme de 11 ans.
« Au travers de cette opération en sale & lease back, ActivImmo et le groupe BERT entendent nouer une relation à long terme. ActivImmo pourra ainsi accompagner le développement du groupe Bert en réalisant à sa demande des extensions des bâtiments. Ces projets constitueraient à terme pour la SCPI une source de création de valeur complémentaire » déclare Rémy BOURGEON, Président d’ALDERAN.
Les conditions de souscription à la SCPI ActivImmo :
Délais de jouissance : 1er jour du 6ème mois suivant la date de souscription.
Versement des dividendes : trimestriels
