Avec le lancement de leur propre société de gestion de SCPI, et leur première SCPI de rendement (Epsilon 360 °), Andràs BOROS et Léonard HERY ont décidé d’écrire leur propre histoire, sur un segment immobilier très peu exploité par leurs confrères : celui des actifs immobiliers dits « small caps ». Pour les non-initiés, on commence cet article par un jolie gros mot, mais accrochez vous, vous allez tout comprendre en lisant le contenu de cette interview. On y parle bien évidement stratégie d’investissement, rendement (5,5 % c’est l’objectif annuel de la SCPI), d’opportunisme, du label ISR et, « Cocorico », d’investissement immobilier franco français. En effet, sur ce dernier point, les deux fondateurs d’Epsilon Capital sont unanimes. La profondeur du marché immobilier français laisse beaucoup de place à leur SCPI Epsilon 360 ° pour saisir des opportunités performantes leur permettant de tenir leur objectif de rendement, tout en ciblant des actifs entre 1 et 5 millions d’euros.
Et comme toujours, si vous souhaitez investir en SCPI en vous constituant un portefeuille immobilier performant et diversifié, nos experts sont à votre disposition (et c’est sans frais supplémentaires)
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La SCPI Epsilon 360° en quelques chiffres
Interview Andràs BOROS, Président et cofondateur de EPSILON CAPITAL
Jérémy Orféo: Vous avez lancé une SCPI en 2020 qui fait aujourd'hui 18,3 Millions d'euros de capitalisation (10 actifs immobiliers et 20 locataires). Qu'est-ce qui fait la particularité de votre SCPI par rapport aux autres SCPI du marché ?
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Guide
Andràs BOROS :
Je crois qu’on peut dire que la SCPI Epsilon 360° est assez fondamentalement à contre-courant du marché. Elle est « franco-française » et multisectorielle alors que la tendance est à l’internationalisation et la thématisation des stratégies. Surtout, elle est dédiée aux actifs tertiaires de petite taille (« small caps »), c’est-à-dire des investissements unitaires généralement entre 1 et 5 millions d’euros (à ce jour, la taille moyenne de nos opérations est de 2,5 millions d’euros) alors que la plupart des fonds, contraints de déployer des collectes très significatives, se font la concurrence sur des dossiers de plusieurs dizaines de millions d’euros. Au-delà du fait que de notre côté, nous nous sentons plus à l’aise dans cet univers des petits deals, où les vendeurs sont encore très souvent des personnes privées et non des institutionnels, c’est un segment de marché qui a selon nous un double avantage : d’une part, c’est un marché très profond qui offre de très nombreuses opportunités et qui est très fluide, et d’autre part, c’est un marché où les opérations se traitent encore à 99% en gré à gré, sans processus d’enchères formalisé. Cela confère une prime à la réactivité dans les prises de décision, un facteur sur lequel nous jouons beaucoup pour décrocher nos actifs.
Jérémy Orféo : Ne serez-vous pas vous-mêmes contraints d’aller sur des dossiers plus gros si la dynamique de collecte de votre SCPI se poursuit ?
Andràs BOROS :
C’est une excellente question et la réponse est clairement non. Le fait de ne pas vouloir rentrer dans la course à la taille est très structurant dans notre démarche et notre projet entrepreneurial. Ce n’est pas la collecte qui doit déterminer ce que l’on achète, mais ajuster notre volume de collecte à notre stratégie d’investissement. Dans un marché qui est globalement en surchauffe, il est très contraignant d’être sous la pression de la collecte (ce qui explique d’ailleurs en partie pourquoi de nombreuses SCPI ont élargi leur terrain de jeu à l’Europe voire parfois au-delà). En clair, nous visons, en rythme de croisière, une collecte raisonnable nous permettant de déployer sereinement une quinzaine de deals par an sur notre segment de marché. Notre modèle, qui est celui de la « boutique de gestion », ne repose pas sur une logique de volume, et nous n’avons pas besoin de plusieurs centaines de millions d’euros de collecte pour faire vivre correctement la société de gestion. « Small is beautiful »…
Jérémy Orféo : souvent les investisseurs s'intéressent de près aux personnes qui gèrent leur épargne. Epsilon capital étant une jeune société de gestion, pourriez-vous nous en dire un peu plus sur l'expertise/expérience des dirigeants ?
Andràs BOROS :
Léonard Hery (directeur général d’Epsilon Capital et co-gérant du fonds) et moi-même venons tous les deux de l’immobilier. Léonard a une expérience de plus de 10 ans dans la gestion de fonds immobiliers réglementés. Pour ma part, je viens « du terrain ». Après une dizaine d’années dans le private equity, j’ai occupé des postes de direction opérationnelle chez Kaufman & Broad puis chez Altarea Cogedim. Avant Epsilon Capital, Léonard et moi avions déjà participé à la création d’une première société de gestion et au lancement d’une première SCPI, puis nous avons décidé de voler de nos propres ailes en créant Epsilon Capital et en lançant Epsilon 360°.
De manière là encore assez inédite il me semble, nous sommes nous-mêmes des investisseurs très significatifs dans le fonds, puisque nous avons investi 3 millions d’euros à titre personnel. Un niveau d’engagement de l’équipe de gestion qui est a priori très rare dans notre industrie et qui garantit un alignement d’intérêts exceptionnel entre gérants et épargnants. Fait notable : dès le lancement du fonds, nous avons également convaincu environ 80 associés fondateurs, aux profils très variés, qui ont apporté près de 13me complémentaires. Aujourd’hui, seulement 3 mois après le lancement du fonds, nous comptons près de 200 associés.
De manière là encore assez inédite il me semble, nous sommes nous-mêmes des investisseurs très significatifs dans le fonds, puisque nous avons investi 3 millions d’euros à titre personnel. Un niveau d’engagement de l’équipe de gestion qui est a priori très rare dans notre industrie et qui garantit un alignement d’intérêts exceptionnel entre gérants et épargnants. Fait notable : dès le lancement du fonds, nous avons également convaincu environ 80 associés fondateurs, aux profils très variés, qui ont apporté près de 13me complémentaires. Aujourd’hui, seulement 3 mois après le lancement du fonds, nous comptons près de 200 associés.
Jérémy Orféo : alors que le marché des SCPI a plutôt tendance à s'européaniser, pourquoi faire le choix du "franco français" ? Et pourquoi ne pas avoir surfé sur l'engouement pour l'investissement Socialement Responsable (ISR) en faisant labelisé votre SCPI ?
Andràs BOROS :
Nous ne sommes pas structurés pour apporter une réelle expertise ou valeur ajoutée aux investisseurs sur les marchés hors de France. Comme je le disais plus haut, la France est un terrain de jeu largement suffisamment pour notre segment de marché des « small caps », donc je ne vois fondamentalement pas l’utilité pour nous d’aller chercher des opérations à l’étranger. Acheter à l’étranger rajoute de la complexité (et des coûts) dans l’exécution des acquisitions, sans parler du fait qu’il faut évidemment connaître les marchés locaux avant d’investir. Or, comme je souhaite continuer à m’impliquer personnellement dans toutes nos acquisitions, je n’ai pas la prétention d’être un expert de chaque ville en Europe…il est déjà suffisamment compliqué d’avoir une appréciation fine du marché français ! Pour finir, il ne faut pas oublier qu’une fois achetés, les actifs doivent être suivis, gérés. L’éloignement rajoute là encore une couche de complexité.
Concernant le label ISR, qui devient la norme de notre marché, nous visons la labellisation à très court terme (avant l’été), avec une approche très pragmatique à savoir apporter une démarche ISR à une catégorie d’actifs qui en est généralement exclue, compte tenu notamment de leur taille.
Trois actifs immobiliers symbolisant cette stratégie d'investissement
Jérémy Orféo : Pourriez-vous citer 3 acquisitions récentes représentatives de votre stratégie d'investissement qui illustrent bien votre savoir faire ?
Andràs BOROS :
Le premier actif immobilier dont je vais vous parler est un local au pieds d’un immeuble récent, loué au groupe La Vie Claire (supérette bio), situé en région parisienne (77), pour un volume d’environ 800 000 €. Le local, entièrement livré brut de béton, a été entièrement aménagé par La Vie Claire en 2019 qui a signé un bail 3/6/9 sur lequel il reste 3,5 ans de durée ferme. L’enseigne est notée AAA. Le Sous-jacent immobilier est résilient car peut exposé en période de crise s’agissant d’un commerce alimentaire. Par ailleurs, il est située au sein d’un pôle de proximité avec l’enseigne Picard adjacente qui lui confère une clientèle captive, au sein d’un quartier résidentiel.
Le second actif est en réalité un ensemble d’actifs, entièrement restructuré à destination de commerces et services de proximité. Cet ensemble est loué à des enseignes nationales (boulangerie Marie Blachère, Générale d’Optique, Roc Eclerc) situé à Fécamp, pour un volume de 2,7 millions d’euros. L’ensemble a été livré brut de béton, puis entièrement aménagé par les preneurs à bail. L’ensemble des acteurs ont signés des baux neufs de 6 ans fermes. Il s’agit là aussi de sous-jacents résilients : alimentaire, optique, services funéraires, situés sur un axe passant
Enfin, le dernier actif est un immeuble neuf mixte laboratoires et bureaux, à Canéjan (près de Bordeaux), loué à la société Aurea Agrosciences dans le cadre d’un bail de 12 ans fermes, pour un volume de 2,5 millions d’euros d’investissement. Il est situé dans une zone d’activité reconnue (Pessac Bersol) au sein d’une agglomération très dynamique (Bordeaux). Le locataire
Le premier actif immobilier dont je vais vous parler est un local au pieds d’un immeuble récent, loué au groupe La Vie Claire (supérette bio), situé en région parisienne (77), pour un volume d’environ 800 000 €. Le local, entièrement livré brut de béton, a été entièrement aménagé par La Vie Claire en 2019 qui a signé un bail 3/6/9 sur lequel il reste 3,5 ans de durée ferme. L’enseigne est notée AAA. Le Sous-jacent immobilier est résilient car peut exposé en période de crise s’agissant d’un commerce alimentaire. Par ailleurs, il est située au sein d’un pôle de proximité avec l’enseigne Picard adjacente qui lui confère une clientèle captive, au sein d’un quartier résidentiel.
Le second actif est en réalité un ensemble d’actifs, entièrement restructuré à destination de commerces et services de proximité. Cet ensemble est loué à des enseignes nationales (boulangerie Marie Blachère, Générale d’Optique, Roc Eclerc) situé à Fécamp, pour un volume de 2,7 millions d’euros. L’ensemble a été livré brut de béton, puis entièrement aménagé par les preneurs à bail. L’ensemble des acteurs ont signés des baux neufs de 6 ans fermes. Il s’agit là aussi de sous-jacents résilients : alimentaire, optique, services funéraires, situés sur un axe passant
Enfin, le dernier actif est un immeuble neuf mixte laboratoires et bureaux, à Canéjan (près de Bordeaux), loué à la société Aurea Agrosciences dans le cadre d’un bail de 12 ans fermes, pour un volume de 2,5 millions d’euros d’investissement. Il est situé dans une zone d’activité reconnue (Pessac Bersol) au sein d’une agglomération très dynamique (Bordeaux). Le locataire
Les conditions de souscription à la SCPI Epsilon 360 ° :
Prix de souscription : 250 €
Délais de jouissance : 1er jour du 4ème mois suivant la date de souscription.
Versement des dividendes : mensuels
Disponible dès 50 € par mois
Délais de jouissance : 1er jour du 4ème mois suivant la date de souscription.
Versement des dividendes : mensuels
Disponible dès 50 € par mois
L'auteur
Jérémy ORFEO
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