Face à la compression des taux et à l’augmentation des prix sur le marché de l’immobilier tertiaire, les SCPI historiques ont tendance à afficher des performances en légère baisse en 2019 comparativement à 2018. Elles ont, en effet, généralement fait le choix de la sécurité, au détriment du rendement. D’autres ont, elles, adopté des stratégies d’investissement en rupture avec cette tradition, afin d’obtenir de meilleurs résultats. Chez SOGENIAL, la stratégie pour la SCPI Coeur de Régions consiste à sélectionner des actifs en Régions, en fonction d’opportunités, afin de dégager une performance supérieure à 6%. Regardons plus en détail les résultats et les perspectives de distribution pour cette SCPI en 2020.
SOGENIAL IMMOBILIER, une entreprise d’une quarantaine d’années qui reste à taille humaine
SOGENIAL IMMOBILIER a été créée en 1981 par Gérard Auffray, reconnu aujourd’hui comme un des précurseurs dans le domaine de la gestion de SCPI. En effet, il est notamment à l’origine des premières SCPI à capital variable gérées à l’époque par la SERCC (qu’il a dirigé pendant une vingtaine d’années), une société de gestion qui a été revendue au tournant des années 2000 à UFFI REAM et absorbée depuis par Fiducial Gérance. Parmi elles, des noms comme BTP Immobilier, Cifocoma 3 et Ficoma (devenus depuis Ficommerce) et Pierre revenus (Foncia Pierre Gestion), etc. En 2004, Jean-Marie SOUCLIER alors président du Groupe Gérard Auffray, prend la présidence de SOGENIAL IMMOBILIER qui s’était alors recentré sur la gestion de fonds immobiliers pour le compte de tiers. Il a pour mission principale de faire revenir SOGENIAL sur le marché des SCPI. C’est chose faite depuis 2012 avec l’obtention du visa AMF et le lancement en 2014 de la SCPI de commerces «Cœur de Ville», puis rebelote en 2018 avec la création de la SCPI diversifiée «Cœur de Régions». Aujourd’hui, Sogenial Immobilier dépasse les 300 millions d’euros d’encours sous gestion grâce à ses 2 SCPI et ses 6 OPPCI et atteint les 100 actifs sous gestion.
Gérard Auffray conserve une part minoritaire dans l’actionnariat de la société de gestion qui compte aujourd’hui une dizaine de personnes dans ses effectifs suite au recrutement en 2018 d’Inès DIAS au poste de Directeur Général, Jean-Luc BEL au poste de Directeur du Développement et, début 2019, Sami FAJRI en tant qu’Invest Manager (Il évoluait auparavant chez Generali Real Estate). SOGENIAL, conserve donc, malgré son historique, une dimension humaine dans son fonctionnement.
Sélectionner des opportunités en Régions pour distribuer plus de revenus aux associés, c’est la stratégie d’investissement de Sogenial.
La SCPI Cœur de Régions n’est pas une SCPI comme les autres. Elle investit exclusivement en régions avec une mixité dans les projets : actifs neufs et anciens avec des baux fermes. C’est donc une SCPI que l’on peut qualifier de régionale, diversifiée et opportuniste. Elles sont trois aujourd’hui à se positionner sur ce créneau : Epargne Pierre, Vendôme Région et Cœur de Régions.
Sami FAJRI que nous avons interviewé, nous confie notamment : « Bien que le marché de l’investissement immobilier soit ultra concurrentiel (ndlr : 2019 a encore été une année de collecte record), nous avons cette chance d’avoir encore le choix du roi. Nous sommes sur un segment sur lequel il y a peu de concurrence. Nous investissons sur des actifs valorisés entre 1 et 5 M€, alors que la plupart des sociétés de gestions se focalisent sur des actifs dont la valeur unitaire dépasse à minima les 10 M€. Nous recevons donc aujourd’hui une centaine de dossiers par mois, que nous prenons le temps d’analyser les uns après les autres. Notre réactivité nous permet d’obtenir bon nombre d’actifs en off-market et devancer nos concurrents lors de cessions de gré à gré. Nos principaux rivaux sont des privés, qui ne sont pas structurés comme nous le sommes. De plus, notre capacité à financer les actifs sans conditions suspensives de financement est un plus face à des privés qui font appel le plus souvent à l’emprunt bancaire. ».
4 à 10% *
De rentabilité annuelle
+ 10 ans
D’expérience
+ 100M €
De fonds conseillés
L’endettement, l’autre levier de performance de la SCPI Cœur de Régions.
Cela ne vous aura pas échappé. : les taux d’emprunt sont très bas en 2019, par rapport au rendement des actifs immobiliers tertiaires. Alors que la SCPI emprunte en moyenne entre 1,80% et 2,40 % pour des périodes de 10 à 15 ans. C’est la raison pour laquelle la SOGENIAL mise sur un endettement cible de 30 % par rapport à la capitalisation de la SCPI pour « booster » la performance de chaque acquisition grâce à l’effet de levier du crédit, tout en limitant le risque pour l’investisseur à 30% de la capitalisation de la SCPI.
Les premiers résultats sont au rendez-vous et pour Sami FAJRI, « ce TDVM cible de 6% est tenable à long terme dans les conditions actuelles de marché ». En 2019, la SCPI Cœur de Régions affiche un TDVM de 6,25 % et a revalorisé son prix de part à trois reprises ! Au 30/06/2019, au 24/09/2019 et au 31/12/2019. Soit +7,5 € par part en 1 an, ce qui représente une hausse de +1,20 % entre le 1er Janvier 2019 et le 1er Janvier 2020.
Inès DIAS , Directrice Générale de SOGENIAL, avec qui nous avons pu également échanger, confirme que : « La stratégie pour 2020 est de suivre le même dynamisme qu’en 2019, tant sur la valorisation du prix de la part, que pour la distribution de revenu ».
Les premières acquisitions de la SCPI Cœur de Régions
