Pour 2022, l’ASPIM (l’Association française des sociétés de placement immobilier) a pris des mesures afin d’harmoniser les indicateurs de performance affichés sur les supports de communication des SCPI. C’est en tout cas la position qu’elle défend depuis le 6 décembre dernier dans son communiqué de presse intitulé « Nouvelles modalités de calcul des indicateurs de performance des SCPI ».
Les notions de taux d’occupation financier (TOF), de taux de distribution et de performance globale sont révisées en vue de simplifier la comparaison des SCPI entre elles et avec les autres placements immobiliers. Pour vous aider à faire les bon choix et à bien investir en SCPI, nous faisons ici le point sur les principaux changements en vigueur depuis le 1er Janvier 2022.
Calcul du rendement des SCPI : qu’est qui change en 2022 ?
Actuellement, la performance des SCPI s’exprime au travers de 3 indicateurs : le TDVM (le Taux de Distribution en Valeur de Marché), le TRI (le Taux de Rendement Interne) et la VPM (Valorisation du Prix Moyen).
Le TDVM est un ratio établi à partir du dividende versé par la SCPI divisé par le prix moyen de la part pour les acquéreurs sur l’année écoulée. Hors, depuis quelques années (5 ans environ) cet indicateur fait débat au sein de la communauté des professionnels de la Pierre Papier. En effet, certaines sociétés de gestion de SCPI propriétaires d’immeubles situés à l’étranger ne calculaient pas cet indicateur de la même manière que d’autres sociétés de gestion. Le débat se situant sur la question du retraitement ou non de la fiscalité étrangère payée à la source par la SCPI lors du calcul du TDVM.
Le TDVM est un ratio établi à partir du dividende versé par la SCPI divisé par le prix moyen de la part pour les acquéreurs sur l’année écoulée. Hors, depuis quelques années (5 ans environ) cet indicateur fait débat au sein de la communauté des professionnels de la Pierre Papier. En effet, certaines sociétés de gestion de SCPI propriétaires d’immeubles situés à l’étranger ne calculaient pas cet indicateur de la même manière que d’autres sociétés de gestion. Le débat se situant sur la question du retraitement ou non de la fiscalité étrangère payée à la source par la SCPI lors du calcul du TDVM.
Ce sujet est désormais traité par le nouvel indicateur de performance qui vient remplacer le TDVM et qui devient le Taux de distribution (tout simplement). Le taux de distribution de la SCPI est désormais définit comme tel : « c’est la division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé (ndlr, comprendre ici notamment brut de fiscalité étrangère qui aurait éventuellement été payé par la SCPI pour le compte de l’épargnant dans le pays de situation de l’immeuble) versé au titre de l’année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de souscription au 1er janvier de l’année n pour les SCPI à capital variable ou le prix de part acquéreur moyen de l’année n-1 pour les SCPI à capital fixe. »
Par ailleurs, cet indicateur devra mentionner « la part en pourcentage des revenus non récurrents (recours au report à nouveau, distribution de plus-values) dans le total de la distribution intervenue au cours de l’année n », note l’Aspim. Le souscripteur sera donc mieux informé sur les sources des revenus qui lui sont versés.
En revanche, ce nouvel indicateur créé un nouveau différent au sein des professionnels de l’épargne immobilière. En effet, alors que le TDVM. Celui-ci comparaît en effet le dividende à la valeur moyenne de la part sur l’année. Par exemple, pour une part d’une valeur de 1.000 euros au 1er janvier relevée à 1.050 euros le 1er juillet de la même année avec un dividende de 50 euros, le TDVM était jusqu’ici égal à 50 / ((1.000 + 1.050) /2), soit 4,88%. Avec la formule du taux de distribution, le résultat grimpera à 5%, soit 50 / 1.000. Alors qu’en réalité, le rendement instantané auquel l’investisseur souscrit, dans l’hypothèse où le dividende reste stable est de 50/1050 = 4,76%.
En revanche, ce nouvel indicateur créé un nouveau différent au sein des professionnels de l’épargne immobilière. En effet, alors que le TDVM. Celui-ci comparaît en effet le dividende à la valeur moyenne de la part sur l’année. Par exemple, pour une part d’une valeur de 1.000 euros au 1er janvier relevée à 1.050 euros le 1er juillet de la même année avec un dividende de 50 euros, le TDVM était jusqu’ici égal à 50 / ((1.000 + 1.050) /2), soit 4,88%. Avec la formule du taux de distribution, le résultat grimpera à 5%, soit 50 / 1.000. Alors qu’en réalité, le rendement instantané auquel l’investisseur souscrit, dans l’hypothèse où le dividende reste stable est de 50/1050 = 4,76%.
L’apparition d’un nouvel indicateur : le rendement global immobilier
2022 marquera également l’apparition d’un nouvel indicateur de performance pour les SCPI, le rendement global immobilier. C’est la somme du taux de distribution de l’année n et de la variation de la valeur de réalisation par part de l’année n.
Ce second indicateur présente peu d’intérêt et tous les acteurs du marché sont en grande majorité de cet avis. Autant si le calcul du rendement global avait pris en compte le taux de distribution et la valorisation du prix de retrait (ou prix net vendeur) dans l’année il aurait eu du sens pour l’épargnant, autant là je ne comprends pas l’intérêt. Pour mémoire, la valeur de réalisation n’est ni le prix de souscription auquel les investisseurs rentrent dans la SCPI, ni le prix auquel ils vendent la SCPI (prix de retrait). C’est juste une valeur comptable Elle correspond à la valeur d’expertise des immeubles augmentée de la valeur des autres actifs de la société notamment sa trésorerie. Autant dire une valeur qui se signifie pas grand chose quand on sait que la majorité des immeubles ne se vendent pas à la valeur d’expertise….
Plus de transparence sur les frais, le taux d’occupation et le niveau d’endettement des SCPI
Concernant la communication sur les frais, elle est renforcée. En effet, l’ASPIM demande à ce que sur tout support commercial mentionnant des frais, les sociétés de gestion s’engagent à présenter l’ensemble des frais qui seront supportés par le souscripteur au profit de la société de gestion.
Ensuite, concernant le Taux d’Occupation Financier (le TOF), là aussi le niveau de communication et de transparence est renforcée. Rappelons que le TOF correpond aux locaux réellement occupé financièrement, c’est-à-dire déduction faite des locaux occupés sous franchise ou mis à disposition d’un futur locataire, des locaux vacants sous promesse de vente ou des locaux vacants en restructuration. Le TOP quant à lui se détermine par la division de la surface cumulée des locaux occupés par la surface cumulée des locaux détenus par la SCPI. Pour le TOF, l’ASPIM demande aux sociétés de gestion de renforcer leur communication, notamment dans le rapport annuel d’activité où elles doivent désormais présenter le TOF annuel de l’exercice précédent ainsi que, dans la mesure du possible, les TOF annuels d’au moins cinq exercices précédents afin que l’investisseur puisse évaluer son évolution dans le temps.
Ensuite, concernant le Taux d’Occupation Financier (le TOF), là aussi le niveau de communication et de transparence est renforcée. Rappelons que le TOF correpond aux locaux réellement occupé financièrement, c’est-à-dire déduction faite des locaux occupés sous franchise ou mis à disposition d’un futur locataire, des locaux vacants sous promesse de vente ou des locaux vacants en restructuration. Le TOP quant à lui se détermine par la division de la surface cumulée des locaux occupés par la surface cumulée des locaux détenus par la SCPI. Pour le TOF, l’ASPIM demande aux sociétés de gestion de renforcer leur communication, notamment dans le rapport annuel d’activité où elles doivent désormais présenter le TOF annuel de l’exercice précédent ainsi que, dans la mesure du possible, les TOF annuels d’au moins cinq exercices précédents afin que l’investisseur puisse évaluer son évolution dans le temps.
Enfin, s’agissant des dettes de la SCPI, l’ASPIM préconise le calcul d’un nouveau ratio appelé « Ratio Dettes et autres Engagements » dans lequel on retrouve au numérateur toutes les dettes et engagement de la SCPI : emprunts bancaires (hors financement de trésorerie), les VEFA (ils s’agit des constructions en cours non encore livrées et pas totalement payées par la SCPI) ou autres acquisitions payables à terme, les comptes courants d’associés et les crédit-baux immobiliers ; et au dénominateur l’actif brut de la SCPI. La présentation du ratio et de ses éléments constitutifs prendra la forme d’un graphique comme présenté ci-après («donut»).
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L'auteur
Jérémy ORFEO
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