L’investissement LMNP en résidence de service séduit de plus en plus d’investisseurs à la recherche de diversification patrimoniale, de rendement et de confort. D’autant que ce mode d’investissement est fiscalement très avantageux, car il permet au terme de l’opération de bénéficier pendant un certain nombre d’années de revenus peu ou pas fiscalisés. Aujourd’hui on vous donne des éléments qui vous permettront de mieux évaluer l’intérêt ou non d’investir dans une résidence étudiante en bénéficiant du statut de loueur meublée non professionnel (LMNP).
La résidence étudiante, une solution pour répondre à des besoins grandissants
Des étudiants toujours de plus en plus nombreux
En France métropolitaine et dans les DOM (y compris Mayotte), 2 680 400 inscriptions étudiantes ont été comptabilisées à la rentrée 2017 dans l’enseignement supérieur (source : Ministère de l’enseignement supérieur, de la recherche et de l’innovation). Ces effectifs sont en progression. La hausse des inscriptions est de +2,1 % entre 2017 et 2018 (environ +55 000 étudiants), + 1,4 % entre 2016 et 2017, +1,8 % l’année précédente et +2,5 % entre 2014 et 2015. Ces hausses successives passées reflètent une progression de la scolarisation des nouvelles générations dans l’enseignement supérieur.
Toujours selon le ministère de l’enseignement supérieur, de la recherche et de l’innovation, si les tendances en termes d’orientation, de poursuite d’études et de démographie se prolongent, l’enseignement supérieur pourrait rassembler 2,75 millions d’étudiants en 2022 et 2,80 millions en 2027, soit respectivement 126 000 et 180 000 étudiants de plus qu’en 2017.
2 étudiants sur 3 sont logés hors du domicile familial
Selon l’observatoire national de la vie étudiante, 67 % des étudiants sont logés hors de leur domicile familial, soit dans une résidence étudiante, soit en location dans le parc privé. Il sont donc 1 million à devoir trouver une solution de logement pour leurs études secondaires.
La résidence étudiante, une solution séduisante et complète
Dans les villes étudiantes, face à une offre privée en logements traditionnels rare et chère, la résidence services est un modèle très attractif et prisé des étudiants. Au-delà de son succès prouvé auprès de la cible étudiante, il est important de savoir que ce type de résidences services n’est pas exclusivement dédié à cette population. Ainsi, si elle est située en centre-ville et au pied des transports en commun, une résidence étudiante pourra également attirer une clientèle de touristes et touristes d’affaires, confortant de ce fait son taux de remplissage. Légalement, pour être qualifiée d’étudiante, une résidence doit être occupée par au moins 70 % d’étudiants.
Entièrement meublés et équipés, les logements offrent de nombreux atouts pour un étudiant souvent mobile (durée de location plus flexible que dans un bail classique, simplification du déménagement, budget ameublement inexistant). Principalement composées de logements de petites superficies, essentiellement de types studios et T2, ces résidences sont parfaitement adaptées aux besoins des étudiants et à leurs budgets limités. Offrant un très bon niveau de sécurité, un environnement calme et des espaces communs propices à une vie sociale, la résidence étudiante rassure les parents qui recherchent un climat favorable à la réussite des études de leurs enfants. Au-delà de ces premiers aspects pratiques et fonctionnels, l’avantage d’une résidence étudiante est la mise à disposition de nombreux services (inclus ou à la carte suivant les résidences) : accès illimité à Internet, laverie, location de linge, etc.
4 à 10% *
De rentabilité annuelle
+ 10 ans
D’expérience
+ 100M €
De fonds conseillés
Sur le plan financier, le loyer fixé comprend l’ensemble des charges additionnelles : la gestion du budget du locataire est donc limpide, simplifiée et sans surprise.
LMNP en résidence étudiante : les facteurs clés de succès d’un tel investissement
L’emplacement : privilégier les villes résolument étudiantes
Même si cela peut sembler évident, le critère primordial pour un investissement réussi dans ce secteur est le choix de la localisation. Il est donc essentiel de privilégier les villes qui attirent une population étudiante suffisante et pour lesquelles un manque de logements a été identifié pour cette catégorie de clientèle.
La cohérence avec le marché local
Il faudra prendre le temps de valider la cohérence du loyer de la résidence avec la réalité du marché local en tenant compte des prestations offertes par la dite résidence.
Le niveau de loyer doit donc faire l’objet d’une étude de marché rigoureuse ayant pour but d’apprécier la cohérence économique globale du projet :
- Cette étude permet d’estimer au plus juste la demande en logements et l’offre au niveau local afin d’éviter les situations de suroffre.
- Elle repose ensuite sur une analyse fine de l’offre concurrente et du pouvoir d’achat des étudiants sur la zone concernée afin de déterminer un loyer compétitif, garant du bon remplissage de la résidence. Un loyer attractif par rapport à l’environnement local pourra aussi avoir comme avantage d’inciter l’étudiant à conserver son appartement pendant la période estivale, de peur de ne pas retrouver de logement aux niveaux de loyer et prestations équivalents.
Enfin, il conviendra de vérifier que la valeur patrimoniale de l’investissement en résidence étudiante est en adéquation avec le prix de l’immobilier traditionnel local.
L’exploitant, pièce maîtresse du succès de l’opération
Un exploitant de qualité est le gage d’un investissement réussi. L’exploitation est un secteur d’activité très spécifique qui impose un savoir-faire particulier. Nous veillons à sélectionner drastiquement des gestionnaires reconnus dont le modèle de développement a été analysé et validé par une équipe experte.
