Crise sanitaire ou pas, le marché immobilier locatif s’adapte et évolue. Les Français estiment toujours que la pierre est une valeur refuge. Aussi, pour 2021, plusieurs villes sont attractives pour un investissement locatif, selon un récent palmarès de SeLoger : Rouen, Rennes, Le Havre, Lyon, Villeurbanne et Clermont-Ferrand. Leur point commun ? Une rentabilité intéressante, un risque modéré de vacance locative, des loyers plutôt en hausse et la perspective raisonnable de bénéficier d’une plus-value à la revente. Periance Conseil vous les présente
Vous souhaitez investir ? Les professionnels de l’immobilier tablent sur une hausse des effectifs des candidats à la location, en partie à cause du durcissement des conditions d’octroi des crédits bancaires et donc de la baisse du nombre de prêts immobiliers accordés par les établissements bancaires depuis le début de la crise sanitaire. Aussi, l’investissement locatif a de quoi rester attractif.
Rouen, proche de Paris et pépite normande
« Ville-musée » au riche patrimoine architectural, Rouen bénéficie de sa proximité avec la capitale (à seulement 135 km) : le prix au m² y est en hausse. Soit +4,4 % en 1 an pour atteindre 2 570 euros/m2. Côté loyers, la moyenne s’établit autour de 12,9 €/m². Selon les calculs de SeLoger, la rentabilité locative nette tourne autour de 5,9 % dans la capitale normande avec peu de risques de vacance locative. En effet, la ville compte près de 30 000 étudiants et 67 % de locataires. La demande locative est donc forte.
Par ailleurs, les montants des loyers devraient très probablement y augmenter dans les années à venir : un point à prendre en considération pour un investissement locatif. Enfin, si vous souhaitez une réduction d’impôt, Rouen est éligible à la loi Pinel pour l’achat d’un logement neuf (zone B1, soit 10,44 €/m²). Dans l’ancien, vous pourrez bénéficier de la loi Denormandie pour l’acquisition d’un logement à rénover. La ville dispose également d’une zone éligible à la loi Malraux.
Ces dispositifs de défiscalisation sont bien connus de votre conseiller en gestion de patrimoine Periance Conseil, contactez-le !
Rennes, capitale de la Bretagne et ville cotée
Moins coûteuse que Nantes et bien desservie par le TGV (1 h 30 de Paris), la capitale de la Bretagne rayonne dans le Grand-Ouest. Le prix de l’immobilier à Rennes atteint 3 653 euros/m2, en hausse de 9,1 % par rapport à l’année dernière. En termes de rentabilité, Rennes fait un peu moins bien que Rouen, avec un taux de 4,6 %.
En revanche, les deux villes présentent les mêmes avantages : une perspective moyenne de plus-value contrebalancée par une faible vacance locative et une bonne perspective de hausse des loyers. Avec Bordeaux (+ 4,7 %) et Nantes (+ 4,1 %), Rennes fait en effet partie des villes où la hausse des loyers est la plus forte sur un an : 3,7 %.
Ville étudiante, Rennes est régulièrement classée « ville où il fait bon vivre » par la presse. Elle compte 63 % de locataires et 67 % des biens loués sont des studios, T1 ou T2. Les quartiers les plus prisés pour un investissement locatif sont ceux de Beaulieu, Sainte-Thérèse, Villejean-Beauregard ainsi que ceux de l’hypercentre et de la gare. Comme Rouen, Rennes est classée en zone B1 pour une acquisition via le dispositif Pinel (loyer plafonné à 10,44 €/m²).
Le Havre, « Porte Océane » vers la rentabilité locative
Grand port maritime, Le Havre intéresse les investisseurs de part sa rentabilité locative nette de 6,1 %. Les loyers y sont en moyenne de 11,7 €/m² et le prix au mètre carré, en hausse de plus de 10 % sur 1 an, atteint les 2 227 euros. Si la ville présente une forte perspective d’augmentation de ses loyers, un bémol subsiste : le risque de vacance locative y apparaît légèrement plus élevé qu’à Rouen ou Rennes. Ce risque peut toutefois être maîtrisé par un emplacement soigneusement choisi. Le recours à la garantie Visale peut également sécuriser vos revenus locatifs.
La ville commence à faire face à une pénurie de biens mais les quartiers de l’hôtel de ville, des halles, de l’Espace Coty et le secteur de l’université sont les plus prisés pour un investissement immobilier locatif.
Lyon, des traboules et des meublés
La troisième ville la plus peuplée de France connaît actuellement un boom de la location de biens meublés, qui représentent 37 % de l’offre locative locale (+ 7 points en un an). La commune fait partie des quatre grandes villes (avec Paris, Toulouse et Bordeaux) où louer meublé est une valeur sûre. En effet, les investisseurs y gagnent en moyenne jusqu’à trois mois de loyers vides chaque année, en louant en LMNP.
Métropole internationale, touristique, étudiante et connectée, Lyon est riche de son patrimoine industriel et de ses technologies de pointe (pharmaceutique, chimie). Investisseurs, privilégiez les 1er, 2e, 7e et 8e arrondissements pour l’acquisition de votre bien. Le prix au mètre carré est en moyenne de 5 235 euros dans la ville.
Villeurbanne, « 10e arrondissement » de Lyon mais plus accessible
Surnommée le « 10e arrondissement » de Lyon, Villeurbanne propose une rentabilité nette de 4,4 %. La ville bénéficie des mêmes atouts que Lyon mais les prix au mètre carré y sont moins élevés : 3 679 euros. Par ailleurs, la probabilité d’une plus-value à la revente du logement y est élevée. La vacance locative tend à être plus faible à Villeurbanne qu’à Lyon. Enfin, à l’achat comme à la location, Villeurbanne attire les Lyonnais en quête de logements familiaux.
Clermont-Ferrand, le charme des volcans
Si Lyon fait un peu d’ombre à Clermont-Ferrand au sein de la région Auvergne-Rhône-Alpes, la ville bénéficie d’une rentabilité locative nette bien plus intéressante : 6,1 % contre 3,3 %. Sur place, on constate un loyer moyen de 11 euros/m² et un prix de 2 172 euros le mètre carré, en moyenne, à l’achat.
Les prix ont même progressé de 7,1 % sur l’année et devraient continuer de le faire car l’offre se raréfie. Toutefois, les perspectives de plus-value y sont modérées et la vacance locative moyenne. Capitale universitaire, berceau de Michelin et entourée d’une nature exceptionnelle, Clermont-Ferrand séduit les investisseurs. Comme Rouen et Rennes, la ville est classée en zone B1 pour une acquisition via le dispositif Pinel (loyer plafonné à 10,44 €/m²).
Quel que soit votre budget et la ville où vous choisirez finalement d’investir, gardez en tête que l’emplacement de votre bien est votre meilleur gage de rentabilité. Afin de réduire la vacance locative et sécuriser vos revenus locatifs, votre bien immobilier doit être de préférence situé dans un secteur recherché, proche des commerces, des transports et des bassins d’emplois.
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