Guide pour bien investir en loi Pinel

Qu'est-ce que la loi Pinel ?

La loi pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière visant à développer le financement de la construction immobilière en France. Il permet à tout investisseur résident fiscalement en France de bénéficier d’une réduction de l’impôt sur le revenu dans le cadre un investissement immobilier neuf ou ancien réhabilité. Il remplace le dispositif « Duflot » et est en vigueur pour tout investissement réalisé par un contribuable français domicilié en France jusqu’au 31/12/2021.

Quels sont les logements éligibles à la loi Pinel ?

Les logements éligibles à la loi Pinel sont des logements neufs ou en état futur d’achèvement (on parle alors d’achat en VEFA). Ce peut être aussi, dans le cadre de la loi Pinel ancien (ou loi Pinel réhabilité), un logement ancien à rénover. Consultez notre article dédié à la loi pinel dans l’ancien

Par ailleurs, le logement doit : 

  • respecter les normes de construction BBC 2005 et être conforme à la réglementation thermique RT 2012.
  • être loué nu (sans meubles).
  • être la résidence principale du locataire.
  • être situé dans une des zones éligibles au dispositif Pinel  : A, A bis et B1 et toutes les communes identifiées par un contrat de redynamisation de site de défense (CRSD). Depuis le 1 janviers 2018 les zones B2 et C ne sont plus éligibles.

Comment fonctionne la loi Pinel ?

L’engagement de location

Comme dans la plupart des dispositifs de défiscalisation immobilière, la réduction d’impôt s’obtient en contrepartie d’un engagement de location. Dans le cadre de la loi Pinel, il est de 6 ou 9 ans avec une possibilité de proroger 2 fois si vous choisissez 6 ans et une fois si vous choisissez 9 ans. La durée de location avec réduction d’impôt peut donc aller jusqu’à 12 ans et le locataire peut être un descendant ou un ascendant. Il est donc possible d’y loger un  enfant. En revanche, le montant du loyer quittancé est plafonné. Le plafond dépend de la ville dans laquelle il se situe (voir tableau descriptif des plafonds de loyer). Par ailleurs, les revenus du foyer fiscal du locataire ne peuvent pas dépasser un certain plafonds annuel (voir le détail des plafonds de ressources)

La location doit débuter dans dans les 12 mois suivant la date de remise des clés par le promoteur immobilier.


La réduction d’impôt Pinel

La réduction d’impôt est calculée en appliquant :

  1. le taux de réduction d’impôt qui s’élève à 2 % par an pendant les 9 premières années puis 1 % par an durant les 3 dernières années suivantes d’engagement soit au maximum 21% de réduction d’impôt sur 12 ans.
  2. sur le coût de revient du logement. L’assiette de calcul est cependant plafonnée à 300 000 euros par contribuable avec un maximum de 5500 euros par mètres carrés de surface habitable.

Il n’est pas possible de faire plus de deux investissements par an donnant droit à réduction.

Cette réduction d’impôt est acquise dès lors que le logement est achevé (dans le cadre d’un investissement en VEFA). L’investisseur pourra imputer la réduction sur ses revenus de cette même année. Si le logement a été acheté alors qu’il était déjà construit, c’est la date d’acquisition qui compte. 

Aucun report de réduction possible si celle-ci est supérieure à l’impôt du par le contribuable. C’est définitivement perdu. C’est pourquoi, il est important de se faire accompagner par un expert qui saura optimiser le montage pour vous. >> Prendre rendez-vous avec un conseiller >>.

Bon à savoir

Dans le cadre du prélèvement à la source un crédit d’impôt de 60% de l’avantage fiscal est versé dès le mois de janvier. Le solde étant versé en Septembre.

 

Tableau récapitulatif des taux de réduction d’impôt Pinel

 

 Durée de la locationTaux de la réduction d’impôtRépartition de la réduction
Engagement initial de 6 ansPériode initiale de 6 ans12%2% par an
 1ère prolongation de 3 ans6%2% par an
 2ème prolongation de 3 ans3%1% par an
Engagement initial de 9 ansPériode initiale de 9 ans18%2% par an
 Prolongation de 3 ans3%1% par an

 

L’imposition des loyers

Les loyers sont imposés au régime des revenus fonciers. L’investisseur devra, en complément de sa déclaration de revenu 2042, compléter l’annexe 2044-SPE. Pour en savoir plus sur l’imposition des revenus fonciers >>

Loi Pinel : Quel sont les plafonds à respecter ?

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt dite « Pinel », l’investisseur devra respecter un certain nombre de règles. En voici les principales :  
  • L’investisseur s’engage à louer son bien immobilier pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans.
  • Le locataire peut-être un ascendant, un descendant ou autre, mais il doit respecter des plafonds de ressources. C’est au propriétaire de s’en assurer.
  • Le loyer facturé au locataire ne doit pas dépasser un certain plafond fixé par le législateur en fonction de ma zone dans laquelle il se situe.
  • La réduction d’impôt elle même est plafonnée. Le taux de réduction s’applique sur la valeur du bien plafonnée à 300 000 € au total et 5 500 € par m² de surface habitable.

Le zonage géographique de la loi Pinel 2020 :

loi pinel immobilier defiscalisation zones geographiques

Les plafonds des ressources des locataires pour les baux conclus ou renouvelés en 2020

Plafonds des ressources Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2 et C
1 personne seule 38 465 € 38 465 € 31 352 € 28 217 €
Un couple 57 489 € 57 489 € 41 868 € 37 681 €
personne seule ou couple avec 1 enfant à charge 75 361 € 69 105 € 50 349 € 45 314 €
personne seule ou couple avec 2 enfants à charge 89 976 € 82 776 € 60 783 € 54 705 €
personne seule ou couple avec 3 enfants à charge 107 053 € 97 991 € 71 504 € 64 354 €
personne seule ou couple avec 4 enfants à charge 120 463 € 110 271 € 80 584 € 72 526 €
personne à charge supplémentaire 13 421 € 12 286 € 8 990 € 8 089 €

Les plafonds de loyer

Zone Pinel Plafond Pinel 2020
Zone A Bis 17,43 € / m2
Zone A 12,95 € / m2
Zone B1 10,44 € / m2
Zone B2 8,07 € / m2

Le loyer maximum que le propriétaire pourra facturer à son locataire sera calculer comme suit : 

Etape 1 : déterminer la surface utile du logement 

surface utile = Surface habitable + 50% des surfaces annexes avec un plafond de 8 m2 (balcons, terrasses, caves).

Etape 2 : déterminer le Coefficient Pinel

Coefficient Pinel = {19/surface utile} + 0,7

Le Coefficient Pinel ne peut pas excéder 1,2. Dans le cas contraire, on retiendra 1,2.

Etape 3 : déterminer le loyer maximum en appliquant la formule ci-dessous

 Surface utile x Coefficient Pinel x Barème Pinel

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