SCPI en assurance-vie

Investir en SCPI dans le cadre fiscal avantageux de l'assurance-vie

Pourquoi souscrire des parts de SCPI en assurance-vie ?

Traditionnellement, les épargnants investissent en SCPI en souscrivant des parts en direct. Ils complètent pour cela un bulletin de souscription soit au format papier, soit en dématérialisé. Passé un certain délais de jouissance, généralement compris entre 3 et 6 mois, ils commencent à percevoir des loyers sous forme de rente mensuelle ou trimestrielle selon les SCPI. Mais, dans certains cas, il peut être plus pertinent et avantageux pour l’investisseur de souscrire ces parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie. 

  1. S’il n’a pas besoin de percevoir les revenus immédiatement, il peut être plus performant à moyen, long terme de faire capitaliser et fructifier ces loyers au sein d’une assurance-vie.
  2. S’il souhaite privilégier l’optimisation de la transmission de son patrimoine, en réduisant le montant des droits de succession pour ses héritiers
  3. Enfin, s’il est fortement imposé au titre de l’impôt sur le revenu.

Comparatif SCPI en direct et SCPI en assurance-vie

La fiscalité

La fiscalité sur les revenus et les plus-values

Avantage aux SCPI en assurance-vie. 

L’assurance-vie permet à l’épargnant de ne pas être imposé sur les gains réalisés au sein du contrat, tant que les sommes restent investies. Ce n’est qu’en cas de retrait partiel ou retrait total effectué par le souscripteur de l’assurance-vie, que ces gains vont être imposés.

La fiscalité en cas de décès

En ce qui concerne la fiscalité en cas de décès, avantage là aussi aux SCPI en assurance-vie. En effet, l’assurance-vie reste un des meilleurs outils pour optimiser la transmission de son patrimoine.

En savoir plus sur la fiscalité en cas de retrait et en cas de décès en assurance-vie

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La revente des parts de SCPI

Avantage aux SCPI en assurance-vie

La revente des parts de SCPI en assurance-vie est plus simple. En effet, il suffira à l’investisseur de faire une demande de retrait à l’assureur qui doit lui verser les fonds sous 30 jours ouvrés. 

Retrouvez plus d’information sur la revente des parts d’une SCPI détenu en direct dans notre guide.

Les frais

Match nul entre SCPI en direct et SCPI en assurance-vie

Les frais de souscription 

Les frais de souscription sont toujours inclus dans le prix de souscription des SCPI. En assurance-vie, l’assureur peut, et c’est souvent le cas, décider de ne pas impacter la totalité de ces frais à l’investisseur. Cependant, il les récupère par ailleurs. Soit sur les frais de gestion du contrat, soit sur les frais d’entrée ou parfois même il ne verse pas la totalité des loyers au souscripteur du contrat. 

Les frais de gestion

La performance d’une SCPI est toujours exprimée nette de frais de gestion de la société de gestion qui gère les locataires et la stratégie d’investissement du fonds. En revanche, en assurance-vie, l’assureur prélève sur les encours des frais de gestion supplémentaire. Ces frais de gestion sont généralement compris entre 0,7 % et 1,5% selon les contrats d’assurance-vie. Ils sont détaillés dans les conditions générales du contrat.

 

Le délais de jouissance

Avantage aux SCPI en assurance-vie

Le délais de jouissance correspond au délais pendant lequel les SCPI ne versent pas de revenu au nouvel associé. Ce délais équivaut généralement au laps de temps nécessaire à la SCPI pour réinvestir les fonds confiés par l’épargnant. En assurance-vie, ce délais de jouissance est dans la plupart des cas inexistant.

L'effet de levier du crédit bancaire

Avantage aux SCPI en direct. 

En effet, il ne sera pas possible de financer l’acquisition de parts de SCPI à crédit si elles sont souscrite au sein d’une assurance-vie. 

Le choix des SCPI

Avantage aux SCPI en direct

Seulement 1/3 des SCPI de rendement sont éligibles en assurance-vie. En effet, ce sont les assureurs qui décident des SCPI qu’ils souhaitent référencer ou non dans leurs contrats. L’assurance-vie qui référence le plus de SCPI au sein d’un seul et même contrat en référence une quinzaine. Ce qui est assez réducteur, par rapport à l’étendu des possibilités. En direct, les possibilités d’investissement seront plus importantes qu’en assurance-vie.

Les risques

Match nul, les risques sont les mêmes :

  • Des revenus non garantis, tout comme la valeur des parts 
  • Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La sélection des meilleures SCPI nécessite l’accompagnement d’un spécialiste. Nos experts sont à votre disposition. Prendre rendez-vous

La fiscalité des SCPI en assurance-vie

Retrait partiel :

En effectuant un retrait partiel sur son contrat, l’épargnant retire à la fois une partie des gains réalisés (loyers perçus + valorisation des parts) et une partie du capital versé. Seule la quote part correspondant aux gains retirés est imposable.

Retrait total:

Tous les gains générés sur l’assurance-vie sont alors imposables.

 

 Produits des primes versées jusqu’au 26/09/2017Produits des primes versées à compter du 27/09/2017
De 0 à 4 ansIR + PS ouPLF 35% + PS 17,2% = 52,20 %IR + PS ouPFU 30% (12,8% d’IR + 17,2% de PS)
De 4 à 8 ansIR + PS ouPLF 15% + PS 17,2% = 32,20 %IR + PS ouPFU 30% (12,8% d’IR + 17,2% de PS)
Plus de 8 ansVersements avant le 25/09/1997Versements après le 25/09/1997Produits issus de la fraction des Primes versées par détenteur < à 150 000 euros (ou produits générés par les versements à concurrence de 150K€)Produits issus de la fraction des Primes versées par détenteur > à 150 000 euros
Pas d’impôtsIR+PS ou PLF 7,5% (après abattement de 4 600 € pour un célibataire ou 9 200 € pour un couple marié/pacsé soumis à une imposition commune) + PS 17,2% = 24,70%IR + PS ou PLF 7,5% (après abattement de 4 600 € pour un célibataire ou 9 200 € pour un couple marié/pacsé soumis à une imposition commune) + PS 17,2% = 24,70%IR + PS ou PFU 30% (12,8% d’IR + 17,2% de PS) mais avec abattement (4 600 € pour un célibataire ou 9 200 € pour un couple marié/pacsé soumis à une imposition commune)

Les produits dégagés sont donc soumis :

  • Soit à l’impôt sur le revenu (par réintégration dans les revenus imposables du souscripteur) + Prélèvements sociaux
  • Soit au taux du prélèvement libératoire forfaitaire (PLF) + Prélèvements sociaux pour les versements avant le 26/09/2017 ou au taux du prélèvement forfaitaire unique de 30 % (PFU) pour les versements réalises à compter du 27/09/2017.

C’est le souscripteur qui choisit au moment de sa demande de retrait.

Bon à savoir :

Les produits sont exonérés de fiscalité lors du dénouement du contrat dans certains rare cas comme le licenciement par exemple sous certaines conditions.

Les contributions sociales sont prélevées au moment du dénouement du contrat (rachat total, règlement au terme ou en cas de décès).

Voici un tableau présentant la fiscalité pour les Primes versées après le 13/10/1998
Avant les 70 ans de l’assuré Après les 70 ans de l’assuré
Article 990 I Article 757B
Taxation Assiette Capitaux perçus au titre des primes diminues d’un abattement de 152 500 euros par bénéficiaire Montant des primes versées diminue d’un abattement global de 30 500 euros
Taux 20% pour la tranche taxable du capital décès ≤ a 700 000 € par bénéficiaire Selon le lien de parenté qui existe entre l’assure et le bénéficiaire (Droits de mutation par décès)
31,25% pour la tranche taxable du capital décès > a 700 000 € par bénéficiaire
Sont exonérés de tout droit de succession et de taxe sur les capitaux décès :
  • le conjoint de l’assuré décédé,
  • le partenaire lie à l’assure par un PACS,
  • le frère ou la sœur célibataire de l’assuré décédé, veuf, divorce ou séparé de corps âge de plus de 50 ans ou infirme et vivant depuis plus de 5 ans avec l’assure.

Quelle assurance-vie choisir pour investir en SCPI ?

Le choix de l’assurance-vie apparaît souvent comme une évidence une fois que l’on a commencé à s’intéresser aux SCPI. On ne choisi pas les SCPI par défaut, en fonction des possibilités qu’offre telle ou telle assurance-vie. Vous vous rendrez vite compte que les assurances-vie proposées par les réseaux bancaires ont beaucoup de retard en la matière. Elles proposent généralement uniquement les SCPI « maisons » et peu d’alternatives pour se constituer un portefeuille performant à long terme. 

Voici les principaux critères pour bien choisir votre assurance-vie : 

  1. S’intéresser aux performances historiques et aux perspectives affichées par les SCPI accessibles au sein du contrat
  2. Vérifiez la qualité de l’assureur (taille, historique, actionnariat etc)
  3. Evaluez l’impact des frais de gestion et leur niveau. Fuyez les contrats dont les frais de gestion seraient supérieur à 0,9 %.
  4. Renseignez-vous sur les options de gestion proposées dans le contrat (gestion pilotée, arbitrages automatiques etc…)
  5. Étudiez les autres supports accessibles (fonds actions, supports immobiliers, fonds obligataires ect…). 

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Exemple d'investissement en assurance-vie

Hypothèses d’investissement

Projet de 100 000 € (net de frais sur versements)

Revenus annuels versés par la ou les SCPI (nette de frais du contrat d’assurance-vie) = 4,00 %

Durée de l’investissement = 10 ans

 

Synthèse du projet

Capital au terme en cas de vente des parts (net de fiscalité) = 125 134,94 €

Revenus perçus au terme (mise en place de retraits partiels programmés pendant 10 ans sans consommer le capital investi 10 ans plus tôt) =  700 € par mois net d’impôts.

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Les autres façons d'investir en SCPI de rendement

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