Investir en SCPI dans le cadre fiscal avantageux de l'assurance-vie

De nombreux investisseurs cherchent à maximiser la rentabilité de leurs placements, tout en minimisant l’impact fiscal. C’est souvent une de leurs préoccupations majeures, et c’est compréhensible. C’est pour cette raison, qu’il est important d’attacher une attention particulière au mode d’achat des SCPI.

Traditionnellement achetées en direct, ces parts peuvent également être souscrites au sein d’un contrat d’assurance-vie, ouvrant la voie à plus d’avantages fiscaux et plus de flexibilité sur la revente des parts notamment (en théorie).

Nous explorons ici en profondeur pourquoi et comment souscrire des parts de SCPI en assurance-vie, en évaluant les implications fiscales, les frais, les risques, et les critères de choix d’une assurance-vie adaptée à cet investissement.

Traditionnellement, les épargnants investissent en SCPI en souscrivant des parts en direct. Ils complètent pour cela un bulletin de souscription soit au format papier, soit en dématérialisé. Passé un certain délais de jouissance, généralement compris entre 3 et 6 mois, ils commencent à percevoir des loyers sous forme de rente mensuelle ou trimestrielle selon les SCPI. Mais, dans certains cas, il peut être plus pertinent et avantageux pour l’investisseur de souscrire ces parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie.

1. S’il n’a pas besoin de percevoir les revenus immédiatement, il peut être plus performant à moyen, long terme de faire capitaliser et fructifier ces loyers au sein d’une assurance-vie.
2. S’il souhaite privilégier l’optimisation de la transmission de son patrimoine, en réduisant le montant des droits de succession pour ses héritiers
3. Enfin, s’il est fortement imposé au titre de l’impôt sur le revenu.

La fiscalité sur les revenus et les plus-values

Avantage aux SCPI en assurance-vie.

L’assurance-vie permet à l’épargnant de ne pas être imposé sur les gains réalisés au sein du contrat, tant que les sommes restent investies. Ce n’est qu’en cas de retrait partiel ou retrait total effectué par le souscripteur de l’assurance-vie, que ces gains vont être imposés.

La fiscalité en cas de décès

En ce qui concerne la fiscalité en cas de décès, avantage là aussi aux SCPI en assurance-vie. En effet, l’assurance-vie reste un des meilleurs outils pour optimiser la transmission de son patrimoine.

En savoir plus sur la fiscalité en cas de retrait et en cas de décès en assurance-vie.

Match nul entre SCPI en direct et SCPI en assurance-vie

Les frais de souscription

Les frais de souscription sont toujours inclus dans le prix de souscription des SCPI. En assurance-vie, l’assureur peut, et c’est souvent le cas, décider de ne pas impacter la totalité de ces frais à l’investisseur. Cependant, il les récupère par ailleurs. Soit sur les frais de gestion du contrat, soit sur les frais d’entrée ou parfois même il ne verse pas la totalité des loyers au souscripteur du contrat.

Les frais de gestion

Avantage aux SCPI en assurance-vie

La revente des parts de SCPI en assurance-vie est plus simple. En effet, il suffira à l’investisseur de faire une demande de retrait à l’assureur qui doit lui verser les fonds sous 30 jours ouvrés.

Retrouvez plus d’information sur la revente des parts d’une SCPI détenu en direct dans notre guide.

Avantage aux SCPI en assurance-vie

Le délais de jouissance correspond au délais pendant lequel les SCPI ne versent pas de revenu au nouvel associé. Ce délais équivaut généralement au laps de temps nécessaire à la SCPI pour réinvestir les fonds confiés par l’épargnant. En assurance-vie, ce délais de jouissance est dans la plupart des cas inexistant.

Avantage aux SCPI en direct

Seulement 1/3 des SCPI de rendement sont éligibles en assurance-vie. En effet, ce sont les assureurs qui décident des SCPI qu’ils souhaitent référencer ou non dans leurs contrats. L’assurance-vie qui référence le plus de SCPI au sein d’un seul et même contrat en référence une quinzaine. Ce qui est assez réducteur, par rapport à l’étendu des possibilités. En direct, les possibilités d’investissement seront plus importantes qu’en assurance-vie.

Avantage aux SCPI en direct.

En effet, il ne sera pas possible de financer l’acquisition de parts de SCPI à crédit si elles sont souscrite au sein d’une assurance-vie.

Match nul, les risques sont les mêmes :

• Des revenus non garantis, tout comme la valeur des parts
• Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La sélection des meilleures SCPI nécessite l’accompagnement d’un spécialiste. Nos experts sont à votre disposition. Prendre rendez-vous

Le choix de l’assurance-vie apparaît souvent comme une évidence une fois que l’on a commencé à s’intéresser aux SCPI. On ne choisi pas les SCPI par défaut, en fonction des possibilités qu’offre telle ou telle assurance-vie. Vous vous rendrez vite compte que les assurances-vie proposées par les réseaux bancaires ont beaucoup de retard en la matière. Elles proposent généralement uniquement les SCPI « maisons » et peu d’alternatives pour se constituer un portefeuille performant à long terme.

Voici les principaux critères pour bien choisir votre assurance-vie :

1. S’intéresser aux performances historiques et aux perspectives affichées par les SCPI accessibles au sein du contrat
2. Vérifiez la qualité de l’assureur (taille, historique, actionnariat etc)
3. Evaluez l’impact des frais de gestion et leur niveau. Fuyez les contrats dont les frais de gestion seraient supérieur à 0,9 %.
4. Renseignez-vous sur les options de gestion proposées dans le contrat (gestion pilotée, arbitrages automatiques etc…)
5. Étudiez les autres supports accessibles (fonds actions, supports immobiliers, fonds obligataires ect…).

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