La fiscalité des SCPI

Les revenus locatifs distribués par les SCPI (généralement par trimestre) sont fiscalement considérés comme des revenus fonciers, comme pour un investissement immobilier locatif non meublé en direct. A ce titre, ils sont imposables à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Les SCPI sont-elles éligibles au régime du Micro-foncier ?

Oui, les revenus des SCPI sont éligibles au régime avantageux du Micro-foncier à conditions :
  • D’avoir un cumul de revenus fonciers annuels inférieur à 15 000 euros
  • Que le contribuable déclare déjà des revenus fonciers provenant d’une location nue
Pour les revenus des SCPI, ce régime d’imposition, comme pour l’ensemble des revenus fonciers, est donc celui qui s’applique de plein droit, sauf si le contribuable opte pour le régime réel, ou s’il ne possède pas de bien immobilier loué nue.
Dans le cadre du régime du Micro-Foncier, votre revenu foncier imposable est alors automatiquement déterminé par l’administration fiscale après application d’un abattement de 30 % sur les revenus fonciers déclarés. En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune charge pour leur montant réel. C’est la raison pour laquelle, si le niveau des charges déductibles des revenus fonciers est supérieur à 30 % du montant des recettes déclarées, alors il sera préférable d’opter pour le régime réel d’imposition. C’est souvent la meilleure option quand on achète des parts de SCPI à crédit.

Les revenus fonciers des SCPI : l’option pour le régime réel d’imposition

Si vous ne possédez pas de bien immobilier en location nue ou si vos revenus fonciers globaux sont supérieurs à 15 000 €, alors vous devez opter pour le régime réel d’imposition. Cette option est alors irrévocable pendant trois ans et s’applique à l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal. Il vous faudra alors utiliser alors l’imprimé cerfa n° 2044. Grâce au régime réel d’imposition, le contribuable pourra déduire des revenus fonciers brut déclarés, l’ensemble des charges supportés par la SCPI. Il pourra également, en cas d’investissement à crédit, déduire l’ensemble des frais liés à son emprunt immobilier : intérêts, assurance, frais de dossier et frais de garante.

SCPI et prélèvement à la source

Le prélèvement à la source s’applique aussi aux revenus fonciers, il doit être calculé sur les revenus de l’année antérieure avec une régularisation en septembre de l’année en cours. Pour les nouvelles souscriptions, il est donc directement prélevé par l’administration fiscale sur le compte compte courant de l’associé, tous les mois à compter du mois de septembre de l’année suivant la 1ère année de perception des premiers revenus.

L’imposition des intérêts financiers

Il peut arriver que les SCPI disposent de liquidités placées sur des comptes rémunérés (ex : comptes à termes). Les intérêts alors générés par ces placements de trésorerie sont reversés aux détenteurs de parts. Il peuvent représenter, pour une part détenu, entre 0,1 € et 1 € selon les années et les SCPI. C’est généralement très marginal. Depuis le 1er janvier 2018 les revenus financiers sont en principe soumis de plein droit au prélèvement forfaitaire unique (PFU ou flat tax de 30 %) et n’ouvrent pas droit à déduction de la CSG. L’associé peu néanmoins opter pour l’imposition au barème progressif, étant précisé que cette option est globale pour l’ensemble des revenus.

SCPI Européennes : l’imposition des revenus fonciers de source étrangère

Certaines SCPI sont propriétaires d’immeubles situés à l’étranger. Se pose alors, pour les épargnants résidents fiscaux français, la question du traitement fiscal de ces revenus à l’impôt en France (IR et prélèvements sociaux). Il existe dans la plupart des cas une convention fiscale entre la France et le pays dans lequel le ou les immeubles se situent. Il faudra s’y référer. Cette convention précise notamment quelles sont les modalités d’imposition de ces revenus. Généralement, le pays de situation des immeubles est désigné dans la convention comme percepteur de l’impôt. Ces revenus sont néanmoins également déclarés en France car ils permettent à l’administration fiscale française de calculer l’impôt dû par le contribuable sur ses autres revenus selon la méthode du taux effectif. C’est le cas par exemple des revenus fonciers de source belges, irlandaise, finoise ou portugaise. Le calcul de l’impôt en France se fait en deux temps : d’abord par le calcul d’un taux moyen d’imposition effectif si les revenus étaient imposés en France, puis en appliquant ce taux à la base taxable en France, sans prendre en compte les revenus fonciers en question. D’autres conventions (c’est le cas de la convention fiscale entre la France et l’Allemagne par exemple) indiquent que ces revenus sont aussi imposés en France. Dans ce cas là, elles prévoient également l’élimination de cette double imposition par l’application d’un crédit d’impôt.

Revenus des SCPI : bien compléter votre déclaration d’impôt

Chaque année au mois de Mai, les sociétés de gestion adresse aux porteurs de part un document d’information dans lequel elles précisent en détail la procédure à suivre pour déclarer correctement les revenus perçus. Si vous optez pour le régime réel d’imposition, vous devez compléter l’imprimé 2044, en complément de votre déclaration d’impôt 2042. Par ailleurs, si une partie des revenus perçu provient de la location de biens immobiliers situés hors de France, vous devez également compléter le formulaire 2047. On vous explique plus en détail comment déclarer vos revenus de SCPI dans cette rubrique.

Les SCPI sont-elles assujetti à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ?

Dans le cadre de l’IFI, l’assiette imposable comprend tous les biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement. Ainsi, les parts de SCPI sont taxables à l’IFI, dans les même condition qu’un bien immobilier locatif détenu en direct. En général, la valeur IFI des parts de SCPI est communiquée par la société de gestion directement au contribuable afin qu’il puisse intégrer la valeur de ses parts dans sa déclaration d’impôt. Pour calculer sa quote part sur l’IFI, le souscripteur multiplie la valeur de chaque part par le nombre de parts détenues.

La Fiscalité des SCPI lors de la vente des parts

Comme pour l’immobilier en direct, l’imposition des plus-values (Plus-value = Prix d’achat des parts frais inclus – prix de retrait) est imposable dans la catégories des plus-values immobilières. Cette taxation est prélevée par la société de gestion qui la reverse ensuite au percepteur. L’imposition comprend : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
  • Le taux de l’impôt sur le revenu est de 19 % appliquée sur la base imposable. Cette base imposable correspond à la plus-value immobilière après application d’un abattement de 6 % par année de de détention de la 6ème à la 21ème année, et de 4% supplémentaire pour la 22ème année. Soit une exonération totale à compter de la 22ème année.
  • Les prélèvements sociaux sont de 17,2 % avec le même principe d’abattement. Cet abattement est de 1,65 % de la 6ème à la 21ème année, de 1,6 % supplémentaire pour la 22ème année et de 9 % supplémentaire au delà de la 22ème années. Soit une exonération totale de prélèvements sociaux à compter de la 30ème année.
NB : les cessions de moins de 15 000 euros sont exonérés sans conditions de détention.

 

 Voici un tableau récapitulatif
Taux d’abattement (Impôt sur le revenu)Taux d’abattement (Prélèvements sociaux)
Durée de détentionMoins de 6 ans0%0%
de la 6ème à la 21ème année6%1,65%
22ème année révolu4%1,6%
Au-delà de la 22ème annéeExonération1,6%
Au-delà de la 30ème annéeExonérationExonération

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