SCPI : Le placement immobilier collectif au rendement de 4,35 % en 2018

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un structure juridique gérée par des professionnels de l’investissement et de la gestion d’un patrimoine immobilier (société de gestion). Une SCPI est donc une société civile permettant à une personne (physique ou morale) d’investir dans un parc immobilier sans avoir à se soucier des problématiques liées à l’acquisition et la gestion d’un bien immobilier en direct. C’est un placement immobilier collectif puisque plusieurs investisseurs se portent acquéreurs des parts d’une même SCPI. Ces investisseurs plus communément appelés « associés » de la SCPI perçoivent des loyers (revenus fonciers généralement versés trimestriellement) proportionnels aux nombres de parts détenues.
En d’autres termes, être associé dans une SCPI, c’est devenir “co-propriétaire” de plusieurs biens immobiliers situés dans différentes villes de France et, dans certains cas, d’Europe. C’est donc la particularité des SCPI : le risque est mutualisé.

Avantages

  • Les revenus distribués : 4,35 % en moyenne en 2018 (hors SCPI fiscales)
  • Un investissement 100 % Immobilier sans aucune contrainte de gestion.
  • Accessible à partir de 1000 € : s’adapte à tous les budgets d’investissement.
  • Financement 100 % à crédit possible
  • S’adapte à tous les projets d’investissement : réduction d’impôt, complément de revenu, placement assurance-vie, effet de levier du crédit, transmission de patrimoine, retraite, diversification de patrimoine etc…
  • Risque mutualisé (plusieurs locataires et plusieurs immeubles) et sécurisé (baux commerciaux) avec une diversification sectorielle et géographique possible.
  • Aucune gestion de votre part, votre conseiller Periance se charge de vous conseiller et accompagner tout au long du placement
  • Revenus perçus sont nets de frais et de toutes charges (aucune charge à régler en plus)
  • Protection des investisseurs : marché très encadré par l’autorité des marchés financiers
  • Une liquidité organisée

Inconvénients

  • Aucune garanti en capital comme pour tout investissement immobilier, l’évolution du prix des parts est directement liée à la valeur des immeubles que les SCPI détiennent.
  • Il n’y a pas de rendement minimum garanti. Les revenus versés sont fonction des loyers encaissés (taux d’occupation), de la rentabilité des immeubles (loyers facturés par rapport au prix d’achat) et des charges de la SCPI (ex : entretien du patrimoine).
  • Investissement long terme à considérer sur une durée conseillée de 8 ans
  • Les parts de SCPI sont assujetties à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Deux grandes familles de SCPI

Il est possible de se porter acquéreur de parts de SCPI en passant directement auprès des sociétés de gestion, auprès de sa banque ou encore par l’intermédiaire de Periance qui intervient en qualité de conseiller en gestion de patrimoine spécialiste des placements et des investissements immobiliers. Contrairement à une banque ou une société de gestion, Periance propose un panel de SCPI important ce qui confère à ses conseillers une grande objectivité dans leurs recommandations.

Il existe trois grandes familles de SCPI :

Et elles peuvent être soit à capital fixe, soit à capital variable. Cette distinction est communément faite pour les SCPI de rendement car selon que la SCPI soit à capital fixe ou à capital variable, il y a des différences sur le processus de souscription et de revente des parts.

Les frais

Les frais de souscription

Ils varient de 8 à 12% selon les sociétés de gestion et sont intégrés au prix de souscription.

Les frais de gestion

Ces frais de gestion varient entre 8 et 10 % des revenus locatifs de la SCPI. A titre de comparaison, ces frais de gestion sont similaires à ceux prélevés par une agence immobilière à qui vous confiez la gestion de votre appartement locatif. Pour les SCPI, ils peuvent parfois être exprimés, comme pour les assurances-vie, en pourcentage de la capitalisation. Ils sont alors compris entre 0,5 et 1%.

Les frais sur le Marché secondaire

(cas des SCPI à capital fixe qui ne sont pas en cours d’augmentation de capital) Dans le cas des SCPI à capital fixe, les droits d’enregistrements lors d’un achat/vente sont de l’ordre de 5 % du prix d’échange. Il faudra ajouter à cela la commission de la société de gestion qui est de l’ordre de 5 % en général. Ces frais sont payés par l’acquéreur.

Bon à savoir :

Le TDVM (Taux de Distribution en Valeur de Marché) qui représente la performance locative de la SCPI (revenus distribués aux associés) est le rapport entre :
  • Le dividende versé par la SCPI au cours de l’année, déduction faites des frais de gestion mais avant fiscalité (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux)
  • et le prix de part moyen acquéreur constaté au cours de la même année (frais de souscription inclus).
C’est donc une performance nette de frais de gestion calculée sur le prix de souscription frais inclus qui est communiquée aux investisseurs. Rappelons que pour les assurances-vie la performance des unités de compte est exprimée avant prélèvement des frais de gestion de l’assureur.