Acheter des parts de SCPI : la bonne méthode

Après vous être renseigné sur le fonctionnement des SCPI  et après avoir comparé les différentes SCPI du marché entre elles, vous allez pouvoir avancer dans votre projet en achetant les parts de SCPI que vous avez sélectionné avec votre conseiller Periance. Comme pour l’immobilier locatif en direct, Il s’agit d’un placement généralement mis en place sur un horizon d’investissement recommandé d’au moins 8 ans. Il faut donc, pour faire les bons choix, adopter la bonne méthode. Voici comment procéder pour acheter des parts de SCPI sans se tromper.

La vente de parts de SCPI est un processus qui permet aux détenteurs de ces parts de réaliser leurs investissements en formalisant une demande de retrait à la société de gestion (pour les SCPI à capital variable) ou en passant un ordre de vente sur le marché secondaire, pour les SCPI à capital fixe.

Cette opération est généralement motivée par des besoins de liquidité, une réorientation de stratégie d’investissement ou des raisons fiscales.

En ce qui concerne les SCPI à capital variable, le prix de vente des parts est déterminé en fonction de la valeur de reconstitution de la SCPI, qui prend en compte la valeur du patrimoine immobilier et les éventuelles plus-values ou moins-values latentes.

Il est essentiel pour les vendeurs de bien comprendre le mécanisme de fixation des prix et les conditions du marché au moment de la vente, car cela influencera l’intérêt ou non de céder les parts. Les plus-values réalisées lors de la vente sont soumises à l’impôt sur les plus-values immobilières, avec des abattements pour durée de détention qui peuvent fortement diminuer la charge fiscale.

La cession de parts de SCPI est donc une démarche à considérer avec attention, en prenant en compte les aspects financiers, fiscaux et les conditions du marché.

Comme tout investissement immobilier, investir en parts de SCPI signifie investir dans l’immobilier et donc dépendre de l’évolution du marché immobilier. Tant du point de vue des rendements locatifs (revenus fonciers issus des loyers quittancés aux locataires des immeubles détenus par les Sociétés Civiles de Placement Immobilier), que de la valorisation du patrimoine immobilier. D’ailleurs, le régime fiscal applicable aux loyers perçus par les associés, tout comme la fiscalité sur les plus-values constatées lors de la revente des parts, est la même que pour un investissement immobilier physique. Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, et la plus-value dans la catégorie des plus-values immobilières. C’est donc un placement collectif qui permet aux épargnants d’investir dans la pierre et de diversifier leur patrimoine sur différents actifs immobiliers, situés à des emplacements différents et loués à différents locataires. Cette mutualisation des risques leur permet notamment de limiter la vacance locative pour permettre aux porteurs de parts de percevoir des revenus réguliers et stables dans le temps. En effet,  depuis leur création au milieu des années 1960, elles affichent des taux de rendement (on parle plutôt de taux de distribution) attractifs réguliers sur le long terme. Néanmoins, les revenus distribués ne sont pas garantis et la valeur du capital n’est pas non plus garantie.

C’est la société de gestion qui détermine le nombre de parts minimum pour investir dans une SCPI. Les conditions d’investissement figurent d’ailleurs au verso du bulletin de souscription. Cela peut-être quelques centaines d’euros, parfois quelques milliers ou mêmes quelques dizaines de milliers pour certaines SCPI. Mais avec un capital de départ de 5000€, il est possible d’accéder à la quasi totalité des SCPI.

Pour investir dans une SCPI à capital fixe, l’achat se fait :

• lors de la création de la SCPI ou lors d’une augmentation de capital (on parle alors de marché primaire car l’investisseur souscrit à des parts nouvellement créées).
• ou en passant par le marché secondaire organisé par la société de gestion et donc en se portant acquéreur de parts déjà existantes.
• enfin, de gré à gré (c’est-à-dire directement entre particulier sans passer par le marché secondaire organisé par la société de gestion).

Sur le marché primaire, les frais d’acquisition sont compris entre 9 et 12 % selon les sociétés de gestion. Il peut parfois y avoir plusieurs augmentations de capital la même année pour une même SCPI. Sur le marché secondaire ou lors d’une transaction de gré à gré, il faut régler des droits d’enregistrement à l’Etat équivalent à 5% du montant de l’opération (montant de l’opération = prix des parts acquises x nombre de parts). En passant par le marché secondaire, la société de gestion prélève également une commission de souscription (ou frais d’entrée) de l’ordre de 4 à 7 % (variable selon les sociétés de gestion). Ce qui représente donc en général entre 9 et 12 % de frais d’acquisition au total comme pour une acquisition sur le marché primaire.

Comment savoir si une SCPI à capital fixe est en augmentation de capital ?

Vous pouvez consulter le BALO (Bulletin d’Annonces Légales Obligatoire). Les sociétés de gestion doivent obligatoirement rendre publiques les conditions de l’augmentation de capital telles que le prix de souscription, la date d’ouverture et de clôture, le nombre de parts émises etc… Le prix de souscription est alors fixé par la société de gestion de la même manière que pour une SCPI à capital variable (voir explication plus bas)

L’acquisition de parts de SCPI ne nécessite pas de passage devant notaire. En effet, la souscription de SCPI est relativement simple. Il n’y a pas d’acte authentique d’achat ni de compromis de vente préalable à l’achat. Il faut remplir un dossier de souscription et régler son investissement soit par chèque libellé à l’ordre de la SCPI, soit par virement effectué directement sur le compte de la SCPI. Certaines SCPI fonctionnent aussi par prélèvement. Une fois le dossier de souscription complet et le règlement des fonds effectué, une attestation de propriété de parts sera délivrée par la société de gestion dès l’enregistrement de l’opération.

Alors que la souscription au format papier a été la norme pendant des décennies, depuis plusieurs années les sociétés de gestion ont massivement investies dans la digitalisation de leur processus de souscription. La majorité des acteurs du marché proposent aujourd’hui la souscription de parts de SCPI en ligne. C’est généralement une souscription dite assistée, qui nécessite l’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine.

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