Investir en SCPI : quels sont les risques ?

Avant de se faire un avis sur les SCPI, il faut savoir que ce n’est pas un placement sans risque, comme n’importe quel investissement immobilier. Certains risques, comme le risque locatif ou le risque de perte en capital sont néanmoins mutualisés sur plusieurs biens immobiliers situés sur des emplacements géographiques différents. Nous allons voir ici quels sont réellement les risques liés à un investissement en parts de SCPI.

Une SCPI est une société civile de placement immobilier qui achète des biens immobiliers pour les mettre en location (auprès d’entreprises ou de particuliers) afin de distribuer tous les mois ou tous les trimestres un revenu locatif régulier aux investisseurs également appelés “porteurs de parts” ou “associés”. A ce titre, la performance sur le long terme d’une SCPI est fortement liée à l’évolution de la conjoncture immobilière, à savoir l’évolution des prix du marché en fonction des secteurs géographiques et l’évolution du marché locatif (hausse ou baisse des loyers quittancés aux locataires).

Il est important de rappeler qu’en immobilier, comme pour n’importe quel investissement locatif, les performances passées ne présagent pas des performances futures. Les SCPI ne peuvent donc pas garantir le capital investi ni le niveau du rendement locatif servi aux associés. Elles oeuvrent néanmoins au quotidien pour assurer des revenus complémentaires réguliers à leurs associés.

Une SCPI est propriétaire de plusieurs biens immobiliers loués soit à des entreprises par le biais d’un bail commercial, soit à des particuliers avec un bail d’habitation. Il peut arriver que la SCPI n’ait pas d’autres choix que de baisser temporairement ou durablement les loyers versés aux associés. Cette baisse a pour origine soit une diminution des recettes locatives de la SCPI, soit à une augmentation des charges. Une diminution des recettes locatives de la SCPI intervient lors d’une baisse importante du taux d’occupation financier (TOF). Cette baisse peut-être à l’origine :

• d’une augmentation des mesures d’accompagnement (ex: franchises de loyer accordées à des entreprises dans le cadre d’une négociation sur le montant annuel du loyer)
• du départ d’un ou plusieurs locataires
• d’une cessation de paiement d’un ou ou plusieurs locataires
• de la réalisation de travaux d’entretien dans un ou plusieurs immeubles etc.

Autre possibilité par exemple, en cas de travaux imprévus dans les provisions (PGE : Provisions pour Gros Entretiens figurant au bilan de la SCPI), la SCPI peut subir une augmentation temporaire de ses charges pouvant peser sur sa rentabilité à court termes. Enfin, le gestionnaire de la SCPI doit également veiller à une parfaite adéquation entre sa collecte nette de capitaux (nouvelles souscriptions – ventes de parts = collecte nette) et ses investissements immobiliers afin d’éviter de diluer la rentabilité de la SCPI pour l’ensemble des associés.

Le capital qu’un investisseur apporte dans la SCPI n’est pas garanti, comme tout investissement dans l’immobilier locatif. L’évolution de la valeur des parts d’une SCPI sera directement lié à l’évolution du marché immobilier. Ce, parce que le prix de souscription et le prix de vente des parts d’une SCPI à capital variable sont directement liées à la valeur des immeubles qu’elle détient. C’est la raison pour laquelle on parle de Pierre-papier

En effet, l’ensemble du patrimoine immobilier détenu par une SCPI fait l’objet d’une évaluation par un expert immobilier. L’expert rédige un rapport annuel sur l’évaluation de l’ensemble du patrimoine immobilier de la SCPI qui sert de base aux dirigeants de la société de gestion pour établir, à la clôture de chaque exercice, la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution de la SCPI que la société de gestion gère. Chaque immeuble fait l’objet d’une expertise au-moins tous les 5 ans et entre deux expertises, l’expert procède à une actualisation des données motivée et argumentée dans le rapport annuel.

Le prix de souscription d’une SCPI à capital variable est ensuite fixé par la société de gestion et doit se situer à 10 ou moins 10 pourcent de la valeur de reconstitution de la SCPI. Le prix de cession (ou prix de retrait) correspond alors au prix de souscription auquel il faut retirer les frais de souscription. Le risque de baisse de la valeur des parts est donc mutualisé sur plusieurs biens immobiliers, situés à des emplacements géographiques différents. L’investissement SCPI n’est pas un placement spéculatif sur les marchés financiers, c’est bel et bien un placement immobilier sur le moyen/long termes. L’horizon d’investissement conseiller par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) est de 8 ans, comme pour tout investissement immobilier.

La revente des parts d’une SCPI est organisée par la société de gestion mais elle n’est pas garantie.

En effet, en cas de demande de retrait formulée par un associé, une SCPI à capital variable procède au rachat des parts dès lors qu’une contrepartie acheteuse existe (nouveau souscripteur), et ce au prix de retrait (prix de retrait = prix de souscription – frais de souscription). En cas d’absence de contreparties à l’achat, la société de gestion inscrit la demande sur le registre des demandes de retrait qui seront alors satisfaites par ordre chronologique d’inscription. Par ailleurs, l’assemblée générale des associés de la SCPI peut décider de la création et la dotation d’un fonds de remboursement des parts destiné à contribuer à la fluidité du marché des parts. Si le fonds de remboursement ne peut pas couvrir toutes les demandes de retrait, il peut être alors proposé à l’associé un prix inférieur au prix de retrait pour satisfaire sa demande.

S’agissant des SCPI à capital fixe, l’associés peut céder ses parts de gré à gré ou bien sur le marché secondaire dont l’animation est confiée à la société de gestion qui procède régulièrement à l’établissement d’un prix d’exécution par confrontation des ordres inscrits d’achat et de vente inscrit sur le registre des parts.

La proactivité, voilà comment on peut résumer le rôle central des sociétés de gestion. Elle doivent être proactives tant au niveau du pilotage de la stratégie d’investissement des SCPI, que dans leurs relations avec les locataires qu’au niveau de la gestion de la liquidité du véhicule d’investissement.

Leur mission, c’est d’anticiper l’évolution des marchés immobiliers et des besoins des locataires, pour adapter au fil des ans leur stratégie d’investissement pour assurer un revenu régulier et stable dans le temps à leurs associés. Pour cela, elles doivent donc avoir une maîtrise totale des secteurs immobiliers sur lesquels elles se positionnent et adapter leur politique RH (Ressources Humaines) en conséquence pour recruter des gestionnaires expérimentés et reconnus dans leur domaine. Leur cheval de bataille, c’est avant tout la mutualisation du risque. Pour ce faire, elle doivent par ordre chronologique d’abord communiquer pour se faire connaître afin de collecter des fonds et ensuite utiliser intelligemment ces capitaux collectés pour : augmenter au fil des ans le nombre d’actifs immobilier en portefeuille investir sur des emplacements différents chercher à optimiser le couple rendement/risque des actifs ciblés de façon à dégager un rendement locatif intéressant sans se positionner sur un bien qu’il pourrait-être compliqué de revendre le moment venu diversifier les secteurs d’activités des locataires.

Quand leurs statuts le prévoient, les SCPI ont la possibilité de recourir au crédit bancaire pour développer leur patrimoine. Elles doivent le faire dans les limites autorisées dans ces statuts. Généralement, le plafond est de l’ordre de 15% à 30 % de la capitalisation de la SCPI. Quelques rares SCPI ont un plafond statutaire d’endettement atteignant 40 % de leur capitalisation. Néanmoins, le montant de l’endettement fixé par l’AG des associés, devra être compatible avec les capacités de remboursement de la SCPI sur la base de ses recettes ordinaires pour les emprunts et dettes et avec ses capacités d’engagement pour les acquisitions payables à terme.