SCPI capital fixe ou capital variable : quelles différences ?
L’autorité des marchés financiers (AMF) reconnaît deux familles de SCPI de rendement (Société Civile de Placement Immobilier. En effet, ces solutions d’épargne immobilière qui investissent dans des actifs immobiliers tangibles et générant des revenus fonciers réguliers, peuvent être soit à capital variable, soit à capital fixe. De manière générale, les SCPI à capital variable permettent à l’investisseur de bénéficier d’une plus grande facilité de revente des parts. Investir en parts de SCPI ne se résume donc pas à opter simplement entre des bureaux ou des établissements de santé ou encore des commerces. Il convient également de maîtriser les spécificités juridiques de ce véhicule immobilier et la façon dont il fonctionne. Quelles différences y a-t-il vraiment entre ces deux typologies de SCPI ? Existe-t-il une option meilleure que l’autre ? Nous allons ici vous expliquer ce qui diffère entre les deux alternatives, de façon à ce que aillez une totale connaissance de ces sociétés civiles, très utilisées dans la gestion de patrimoine .
Généralités sur les SCPI de rendement
La SCPI de rendement est un placement dont le sous-jacent est principalement de l’immobilier d’entreprise, et parfois de l’immobilier résidentiel. Depuis plus de 20 ans, les SCPI ont des rendements stables, et permettent à l’investisseur de percevoir des revenus complémentaires sans contrainte de gestion. Ces rendement sont supérieurs à 4% en moyenne et peuvent, pour certaines SCPI, dépasser les 6% de rendement locatif.
L’investisseur peut acquérir des parts de SCPI au comptant, à crédit, en démembrement ou via un contrat d’assurance. On peut également souscrire des parts de manière fractionnée en fonction de sa situation et de ses stratégies patrimoniales. En SCPI, on dit que le risque est mutualisé : ce qui veut dire, que celle-ci dispose d’un patrimoine immobilier diversifié tant géographiquement que dans sa typologie et sa stratégie. En contrepartie d’une durée de détention longue, être détenteur de parts de SCPI permet à l’investisseur de se constituer un portefeuille lui permettant de démultiplier ses stratégies d’investissement.
Les SCPI de rendement s’opposent aux SCPI de défiscalisation ( ou fiscales) comme les SCPI Malraux et les SCPI Pinel qui procurent un avantage fiscal conséquent mais avec des rendements moindres.
L’investisseur peut acquérir des parts de SCPI au comptant, à crédit, en démembrement ou via un contrat d’assurance. On peut également souscrire des parts de manière fractionnée en fonction de sa situation et de ses stratégies patrimoniales. En SCPI, on dit que le risque est mutualisé : ce qui veut dire, que celle-ci dispose d’un patrimoine immobilier diversifié tant géographiquement que dans sa typologie et sa stratégie. En contrepartie d’une durée de détention longue, être détenteur de parts de SCPI permet à l’investisseur de se constituer un portefeuille lui permettant de démultiplier ses stratégies d’investissement.
Les SCPI de rendement s’opposent aux SCPI de défiscalisation ( ou fiscales) comme les SCPI Malraux et les SCPI Pinel qui procurent un avantage fiscal conséquent mais avec des rendements moindres.
Guide
Qu’est-ce qu’une SCPI à capital fixe ?
Une SCPI à capital fixe est une SCPI pour laquelle la collecte de nouveaux capitaux ne peut se faire que lors d’éventuelles périodes d’augmentation de capital. En dehors de ces périodes, le capital est fermé. L’acquisition et la vente de parts ne peut alors se faire qu’en passant par le marché secondaire.
En conclusion, les investisseurs ont à leur disposition deux moyens d’entrer au capital d’une SCPI à capital fixe : Soit lors d’une augmentation de capital, soit lors d’un rachat de parts à un associé qui revend ses parts sur le marché secondaire.
Les avantages d’une SCPI à capital fixe
Le seul avantage d’une SCPI à capital fixe, réside dans la gestion de la collecte pour la société de gestion. En effet, c’est la société de gestion qui propose à l’assemblée générale des associés de voter pour ou contre la nouvelle augmentation de capital. Cette proposition repose sur un montant de collecte maximum bien précis (émission de nouvelles parts sociales) et sur une durée de collecte. La société de gestion a donc un programme d’investissement établi et adapté à l’augmentation de capital. De cette façon, l’adéquation entre la collecte et les investissements est optimale.Les inconvénients d’une SCPI à capital fixe
Le prix des parts dans les SCPI à capital fixe est fixé par les transactions réalisées sur le marché secondaire entre propriétaires vendeurs et nouveaux souscripteurs. Il peut ne pas refléter la valeur réelle des immeubles détenus par la SCPI. En effet, contrairement aux SCPI à capital variable, la valorisation des parts de SCPI à capital fixe dépend exclusivement de l’offre et de la demande. Ainsi le prix peut varier fortement à la hausse comme à la baisse. Le danger étant ici ( à l’instar des marchés financiers), que cette volatilité spéculative ne soit plus en adéquation avec la valorisation réelle du parc immobilier de la SCPI. De plus, une SCPI peut décider de fermer son capital sur plusieurs années et donc, être très peu visible sur le marché et ainsi n’attirer que très peu d’acheteurs potentiels. Enfin, les SCPI à capital fixe sont le plus souvent des SCPI de petite taille, et donc moins mutualisés que des SCPI plus importantes.
La revente des parts sur le marché secondaire
La revente des parts d’une SCPI à capital fixe peut s’avérer plus complexe que pour une SCPI à capital variable. En effet, pour les SCPI à capital fixe les transactions ont lieu périodiquement (la période de confrontation des ordres est librement fixée par la société de gestion, ce peut-être tous les mois ou tous les quinze jours par exemple) sur ce que l’on appelle le marché secondaire. Il s’agit d’un marché d’achat et de vente de parts de SCPI organisé par les sociétés de gestion. Il prend la forme d’un carnet d’ordre spécifique à chaque SCPI sur lequel sont enregistrées toutes les demandes d’achat et de vente. En théorie, ce carnet d’ordre est en libre accès sur le site internet de la société de gestion.
Au terme de la période prévue pour l’enregistrement des ordres d’achat et de vente, la société de gestion détermine le prix d’exécution de la transaction qui permet d’échanger le plus grand nombre de parts. Ce prix est calculé en fonction des prix minimum des vendeurs, des prix maximum des acheteurs ainsi que des parts inscrites pour chaque prix. Les ordres satisfaits seront réalisés au prix d’exécution, tandis que les ordres non satisfaits seront reportés à la prochaine période d’enregistrement. L’acquéreur devra donc débourser le prix d’exécution, complété par des droits d’enregistrement qui s’élèvent à 5% du montant investi.
À noter qu’aucune disposition n’interdit aux porteurs de parts de SCPI de procéder à la revente des parts par leurs propres moyens. Ils doivent toutefois informer le gestionnaire de la SCPI des transactions effectuées et s’acquitter des droits d’enregistrement.
Au terme de la période prévue pour l’enregistrement des ordres d’achat et de vente, la société de gestion détermine le prix d’exécution de la transaction qui permet d’échanger le plus grand nombre de parts. Ce prix est calculé en fonction des prix minimum des vendeurs, des prix maximum des acheteurs ainsi que des parts inscrites pour chaque prix. Les ordres satisfaits seront réalisés au prix d’exécution, tandis que les ordres non satisfaits seront reportés à la prochaine période d’enregistrement. L’acquéreur devra donc débourser le prix d’exécution, complété par des droits d’enregistrement qui s’élèvent à 5% du montant investi.
À noter qu’aucune disposition n’interdit aux porteurs de parts de SCPI de procéder à la revente des parts par leurs propres moyens. Ils doivent toutefois informer le gestionnaire de la SCPI des transactions effectuées et s’acquitter des droits d’enregistrement.
Qu’est-ce qu’une SCPI à capital variable ?
Une SCPI à capital variable est une SCPI ouverte en permanence à la souscription sur le marché primaire. De nouvelles parts sont à tout moment émises par la société de gestion tant que le plafond statutaire n’est pas atteint. Ce dernier pouvant être révisé à la hausse ou à la baisse sur vote de l’assemblée générale des associés. Contrairement à une SCPI à capital fixe, les associés n’ont pas à attendre une augmentation de capital pour souscrire des parts et devenir associé de la SCPI. Il n’a pas non plus besoin de passer par le marché secondaire.
Les avantages d’une SCPI à capital variable
La valeur des parts des SCPI à capital variable est fixée par la société de gestion en fonction notamment de la valorisation de l’ensemble des immeubles. Il existe une règle très clairement établie. En effet, les sociétés de gestion doivent fixer le prix de souscription de leur SCPI à plus ou moins 10 % de leur valeur de reconstitution. Cette valeur est obtenue par la société de gestion en faisant l’addition de : les valeurs d’expertise des immeubles, la trésorerie de la SCPI ainsi que tous les frais nécessaires pour reconstituer le patrimoine à l’identique (notamment les « frais de notaire » par exemple). Ainsi, avec les SCPI à capital variable, c’est la valeur de l’immobilier sous-jacent qui est l’unique référentiel pour déterminer le prix des parts. La loi de l’offre est de la demande ne vient pas faire fluctuer le prix comme sur un marché secondaire.
Ensuite, une SCPI à capital variable étant ouverte à la souscription en permanence, l’ensemble des réseaux de distribution (notamment les plateformes comme Periance, les conseillers en gestion de patrimoine et les équipes commerciales de la société de gestion etc…) proposent tout au long de l’année des parts de ces SCPI. Ce qui signifie, qu’en cas de vente, il est normalement plus facile et plus rapide de sortir d’une SCPI à capital variable. D’autant que cette liquidité est favorisé également par la possibilité qu’on les SCPI à capital variable de constituer un fonds de remboursement qui pourra être alimenté par la cession d’immeuble.
Les inconvénients d’une SCPI à capital variable
Dans ce type de SCPI à capital variable, la taille de celle-ci est donc directement corrélée aux demandes de souscription (achat) ou de retrait (vente). C’est-à-dire à son succès auprès des investisseurs. Et le succès d’une SCPI peut entraîner un afflux de capitaux important que la SCPI devra quoiqu’il arrive réinvestir sous peine de voir sa performance diluer dans le temps. Aussi, il faudra être vigilant sur la capacité de la société de gestion à bien investir la collecte de fonds.
Point de vigilance : quand le capital maximum fixé dans les statuts est atteint, il n’est plus possible de souscrire des parts de SCPI .Il faudra attendre qu’un associé existant souhaite sortir pour rentrer dans la SCPI, comme pour une SCPI à capital fixe. Mais régulièrement, les sociétés de gestion anticipent l’atteinte de ce plafond et proposent systématiquement à la société de gestion une augmentation de ce plafond.
A lire aussi
Choisissez les meilleures SCPI avec un expert
Un conseiller expert des SCPI vous accompagne, sans frais supplémentaires
QUI SOMMES-NOUS ?
Periance est la première société en ligne qui conseille de manière objective sur toutes les solutions pour investir dans l’immobilier et la Pierre Papier. Nous travaillons en architecture ouverte et nous intervenons, sans frais supplémentaires, aux côtés de nos clients pour les accompagner dans leurs projets.
Nos certifications
Nos certifications
Ils nous ont fait confiance
Something went wrong: The provided API key is expired.
Periance dans la presse
