Vendre des parts de SCPI

Quand on est investisseur immobilier, on s’intéresse généralement et à juste titre à l’achat immobiliers avant d’acheter. Le réflexe est souvent le même avant d’investir en SCPI, il est judicieux d’étudier l’achat et la revente de SCPI. Alors voici tout ce que vous devez savoir sur la revente de parts de SCPI (société civile de placement immobilier).

Les sociétés de gestion ne garantissent pas contractuellement la revente des parts, c’est d’ailleurs écrit noir sur blanc sur tous les documents réglementaires. Comme pour un investissement immobilier locatif en direct, la vente des parts des sociétés civiles de placement immobilier ne peut pas être effectuée par la société de gestion si personne ne souhaite les acquérir. La liquidité n’est donc pas garantie. En revanche elle est organisée de manière à ce que le porteur de parts puisse récupérer ses capitaux dans les meilleurs délais. Grâce à cette organisation et au formalisme allégé, on constate aujourd’hui que les délais de vente moyens sont inférieurs à la vente d’un bien immobilier en direct.

Comprendre comment vendre des parts de SCPI c’est important, mais les investisseurs se demande souvent dans quel délais il est possible de vendre et qu’est-ce qui peut également impacter le délais de vente.

Quel est le délai moyen de vente ?

Le délai de vente varie d’une SCPI à une autre. Il est en moyenne de 1 à 2 mois sur une SCPI à capital variable compte tenu de la collecte actuelle des SCPI par rapport aux demandes de retraits enregistrées.

Le délai de vente est-il lié à la taille de la SCPI et à son taux de rendement ?

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, le délai de revente des parts n’est pas lié à la taille de la SCPI. Ce n’est en effet pas un élément déterminant permettant d’assurer la liquidité des parts.

De la même manière, le taux de rendement du moment, n’est pas non plus un critère de liquidité. C’est plutôt la stabilité de ce rendement, et donc des revenus locatifs versés aux porteurs de parts, qui rend attractive une SCPI et qui favorise donc sa liquidité à long terme. Le plus important, c’est donc de suivre le rendement et son évolution dans le temps.

Revendre les parts d’une SCPI fiscale

Après avoir investi dans une SCPI fiscale, il existe deux façons de revendre ses parts et ainsi de récupérer son capital :

• Attendre la vente des actifs et la liquidation de la SCPI au terme prévu au moment de la souscription (en général, 15 à 16 ans après l’année d’investissement).
• Revendre ses parts en passant par le marché secondaire organisée par la société de gestion.

Les points de vigilance :

Les SCPI fiscales offrent généralement un avantage fiscal en contrepartie d’une durée de détention minimale des parts. Cette durée de détention minimale est elle même fonction du type de SCPI fiscale (déficit foncier, Malraux, Pinel ou Monument Historique). La revente des parts avant le respect de cette durée minimale entraînera une perte de l’avantage fiscal.

Il y a peu d’investisseurs souhaitant acquérir des parts de SCPI fiscales sur le marché secondaire. En effet, en investissant via ce marché, les nouveaux acquéreurs ne bénéficient pas des avantages fiscaux offerts par ces SCPI. Le délais de vente peut-être plus long.

En passant par le marché secondaire, ce n’est pas la société de gestion qui fixe le prix en fonction de la valeur des immeubles, mais le cédant qui fixe sont prix en fonction de la demande. Le cédant peut-être amené à vendre en dessous du prix auquel il aurait pu vendre ses parts lors de la liquidation de la SCPI.

Weelim recommande d’attendre que les actifs de la SCPI soient cédés dans leur intégralité par le gestionnaire pour bénéficier de tous les avantages fiscaux.

“En SCPI, les frais sont payés lors de la revente des parts”. 

Une affirmation totalement erronée. Non, les frais ne sont pas payés lors de la vente des parts. Ce sont des frais de souscription (ou frais d’entrée), et non des frais de revente (ou frais de sortie). C’est l’acquéreur qui paie ces frais et ils sont inclus dans le prix de souscription. C’est pourquoi par exemple, le prix de retrait d’une SCPI à capital variable est inférieur au prix de souscription payé par un nouvel investisseur.

Lors de la revente de vos parts de SCPI, si le prix de cession est supérieur au prix de souscription, alors une plus-value est constatée. Cette plus-value est taxée dans la catégorie des plus-value immobilière, dans les mêmes conditions qu’un investissement locatif. Que ce soit pour le taux d’imposition sur le revenu (19%), que pour les prélèvements sociaux (17,2%). Ces impôts s’appliquant après un abattement pour durée de détention permettant une totale exonération d’IR après 22 années révolues, et une totale exonération de prélèvements sociaux après 30 années révolues.

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