Vendre des parts de SCPI

Quand on est investisseur immobilier, on s’intéresse généralement et à juste titre à la revente de ses biens immobiliers avant d’acheter. Le réflexe est souvent le même avant d’investir en SCPI. Alors voici tout ce que vous devez savoir sur la revente de parts de SCPI (société civile de placement immobilier).

La revente des parts de SCPI de rendement

Les sociétés de gestion ne garantissent pas contractuellement la revente des parts, c’est d’ailleurs écrit noir sur blanc sur tous les documents réglementaires. Comme pour un investissement immobilier locatif en direct, la vente des parts des sociétés civiles de placement immobilier ne peut pas être effectuée par la société de gestion si personne ne souhaite les acquérir. La liquidité n’est donc pas garantie. En revanche elle est organisée de manière à ce le porteur de parts puisse récupérer ses capitaux dans les meilleurs délais. Grâce à cette organisation et au formalisme allégé, on constate aujourd’hui que les délais de vente moyens sont inférieurs à la vente d’un bien immobilier en direct.

Qu’est-ce qu’une SCPI Européenne ?

La revente des parts de SCPI à capital variable

La revente de ses parts de SCPI quand on est associé dans une SCPI à capital variable s’opère avec un formalisme plus allégé que pour les SCPI à capital fixe. Il suffit pour le cédant de compléter un formulaire de retrait et d’envoyer ce document à la société de gestion qui procédera à la vente des parts au prix de retrait. En cas d’absence de contreparties à l’achat, la société de gestion inscrit la demande sur le registre des demandes de retrait qui seront alors satisfaites par ordre chronologique d’inscription. Par ailleurs, l’assemblée générale des associés de la SCPI peut décider de la création et la dotation d’un fonds de remboursement des parts destiné à contribuer à la fluidité du marché des parts. Si le fonds de remboursement ne peut pas couvrir toutes les demandes de retrait, il peut être alors proposé à l’associé un prix inférieur au prix de retrait pour satisfaire sa demande. 

La revente des parts de SCPI à capital fixe

La revente des parts de SCPI à capital fixe peut se faire soit en passant par le marché secondaire, soit de gré à gré (entre particuliers) comme pour l’achat de parts. C’est l’acquéreur qui règle les frais d’acquisition (droits d’enregistrement et, le cas échéant, la commission de la société de gestion). Dans la plupart des cas, les associés vendeurs préfèrent passer par le marché secondaire organisé par la société de gestion. C’est plus sécurisant, plus confortable (la société de gestion s’occupe des formalités) et plus rapide (trouver un acquéreur près de chez soit qui souhaiterait acquérir des parts de SCPI d’un inconnu, c’est très rare…).

Si le détenteur de part souhaite passer par le marché secondaire, il doit alors compléter un ordre de vente (formulaire spécifique fourni par le gestionnaire) en précisant le prix auquel il souhaite vendre. Son ordre de vente est alors enregistrée dans le carnet d’ordre. Tous les ordres sont horodatés. En général, il y a une confrontation mensuelle entre acquéreurs et vendeurs.

La revente des parts de SCPI en assurance-vie

Il est possible d’acquérir des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie sous forme d’unités de compte. Ce qui présente plusieurs avantages, notamment celui de bénéficier d’un impact positif sur l’impôt sur le revenu. En effet, les revenus perçus ne sont pas imposés tant qu’ils restent investis au sein du contrat. En revanche, il ne sera pas possible de souscrire avec un crédit immobilier. 

C’est un excellent levier de diversification pour faire face à la baisse des rendements des fonds en euros observés depuis plusieurs années. 

La revente des parts en assurance-vie est grandement facilité. En effet, l’assureur doit assurer la liquidité du contrat d’assurance-vie, quelle que soit l’unité de compte sur laquelle vous vous positionnez. Il suffit de compléter et de transmettre une demande de rachat sur votre contrat en indiquant le support SCPI faisant objet du rachat.

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Comment connaître le prix de vente d’une SCPI de rendement ?

Prix de vente d’une SCPI à capital Variable

Le prix de cession (appelé prix de retrait) est fixé par la société de gestion est connu à l’avance. Il est précisé sur tous les documents légaux (notamment le dernier bulletin d’information disponible). Ce prix de retrait est égal au prix de souscription au moment de la vente, auquel sont déduits les frais d’acquisition réglés par les nouveaux acquéreurs.

Prix de vente d’une SCPI à capital fixe

La société de gestion est dans l’obligation de rendre public sur son site internet le carnet d’ordre actualisée de son marché secondaire pour chacune des SCPI dont elle a la gestion. En consultant ce carnet d’ordre, ainsi que l’historique des confrontations, il est possible de déterminer le prix auquel il y a le plus d’échanges, et donc le prix auquel le cédant aura le plus de chance de vendre ses parts dans les meilleurs délais.

Les principales interrogations sur le délais de vente

Comprendre comment vendre des parts de SCPI c’est important, mais les investisseurs se demande souvent dans quel délais il est possible de vendre et qu’est-ce qui peut également impacter le délais de vente.

Quel est le délai moyen de vente ?

Le délai de vente varie d’une SCPI à une autre. Il est en moyenne de 1 à 2 mois sur une SCPI à capital variable compte tenu de la collecte actuelle des SCPI par rapport aux demandes de retraits enregistrées. 

Le délai de vente est-il lié à la taille de la SCPI et à son taux de rendement ?

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, le délai de revente des parts n’est pas lié à la taille de la SCPI. Ce n’est en effet pas un élément déterminant permettant d’assurer la liquidité des parts. 

De la même manière, le taux de rendement du moment, n’est pas non plus un critère de liquidité. C’est plutôt la stabilité de ce rendement, et donc des revenus locatifs versés aux porteurs de parts, qui rend attractive une SCPI et qui favorise donc sa liquidité à long terme. Le plus important, c’est donc de suivre le rendement et son évolution dans le temps.

Le cas particulier des SCPI fiscales

Revendre les parts d’une SCPI fiscale

Après avoir investi dans une SCPI fiscale, il existe deux façons de revendre ses parts et ainsi de récupérer son capital : 

  • Attendre la vente des actifs et la liquidation de la SCPI au terme prévu au moment de la souscription (en général, 15 à 16 ans après l’année d’investissement). 
  • Revendre ses parts en passant par le marché secondaire organisée par la société de gestion.

Les points de vigilance :

Les SCPI fiscales offrent généralement un avantage fiscal en contrepartie d’une durée de détention minimale des parts. Cette durée de détention minimale est elle même fonction du type de SCPI fiscale (déficit foncier, Malraux, Pinel ou Monument Historique). La revente des parts avant le respect de cette durée minimale entraînera une perte de l’avantage fiscal.

Il y a peu d’investisseurs souhaitant acquérir des parts de SCPI fiscales sur le marché secondaire. En effet, en investissant via ce marché, les nouveaux acquéreurs ne bénéficient pas des avantages fiscaux offerts par ces SCPI. Le délais de vente peut-être plus long.

En passant par le marché secondaire, ce n’est pas la société de gestion qui fixe le prix en fonction de la valeur des immeubles, mais le cédant qui fixe sont prix en fonction de la demande. Le cédant peut-être amené à vendre en dessous du prix auquel il aurait pu vendre ses parts lors de la liquidation de la SCPI.

Periance recommande d’attendre que les actifs de la SCPI soient cédés dans leur intégralité par le gestionnaire pour bénéficier de tous les avantages fiscaux.

Y a-t-il des frais lors de la revente des parts de SCPI ?

“En SCPI, les frais sont payés lors de la revente des parts”. 

Une affirmation totalement erronée. Non, les frais ne sont pas payés lors de la vente des parts. Ce sont des frais de souscription (ou frais d’entrée), et non des frais de revente (ou frais de sortie). C’est l’acquéreur qui paie ces frais et ils sont inclus dans le prix de souscription. C’est pourquoi par exemple, le prix de retrait d’une SCPI à capital variable est inférieur au prix de souscription payé par un nouvel investisseur.

La fiscalité en cas de revente

Lors de la revente de vos parts de SCPI, si le prix de cession est supérieur au prix de souscription, alors une plus-value est constatée. Cette plus-value est taxée dans la catégorie des plus-value immobilière, dans les mêmes conditions qu’un investissement locatif. Que ce soit pour le taux d’imposition sur le revenu (19%), que pour les prélèvements sociaux (17,2%). Ces impôts s’appliquant après un abattement pour durée de détention permettant une totale exonération d’IR après 22 années révolues, et une totale exonération de prélèvements sociaux après 30 années révolues. 

Les différents montages

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