Champs d'application : la location nue

La location nue concerne par définition toute location de logement sans meubles.
Les locaux peuvent être à usage d’habitation ou professionnel s’il s’agit de bureaux ou entrepôts ; Sont également concernés les garages, emplacements de parking. Le logement doit être décent, certaines règles sont à respecter.

Le bail

Le contrat type doit écrit et respecter certaines mentions obligatoires, voir décret 2015-587 du 29.05.2015.
La durée du bail est de 3 ans renouvelable tacitement si le bailleur est une personne physique et de 6 ans si c’est une personne morale.
Un état des lieux d’entrée/sortie sera annexé au contrat de bail.

Le loyer

Il est fixé librement par le bailleur à la signature du bail et révisé à date anniversaire en fonction du dernier indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE chaque trimestre.
Formule : Loyer révisé = loyer précédent X (dernier IRL / ancien IRL de référence 12 mois plus tôt)
Le dépôt de garantie est égal à un maximum de 1 mois de loyer hors charges remboursable dans un délai de 2 mois après restitution des clés.

Les charges qui incombent au locataire (décret n°87-713 du 26 août1987).

Sont concernées les dépenses d’entretien, les petites réparations, les dépenses liées à l’usage de l’immeuble, chauffage, ascenseur, eau, gaz, électricité. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Fin du bail

Du coté du bailleur, il peut donner congé à son locataire 6 mois avant la date d’échéance du bail.

Les motifs de non reconduction du bail sont :

– la vente du logement, le locataire a un droit de préemption, il est donc prioritaire s’il souhaite acquérir le logement.
– la reprise du logement pour le bailleur lui même ou un membre de sa famille
– pour motif sérieux et légitime (manquement aux obligations du locataire)

En cas de vente pendant le bail le propriétaire devra vendre le bien loué avec une décote en général d’environ 10 %.

Le Locataire lui est en droit de quitter le logement après un préavis d’un mois dans toutes les communes de plus de 50000 habitants ou dans certains cas particuliers tel qu’une mutation professionnelle ou une perte d’emploi.
Dans tout les autres cas le préavis sera de 3 mois.

Les revenus fonciers bruts

Les revenus fonciers bruts correspondent aux loyers réellement encaissés au cours de l’année civile. Les provisions pour charges versées par le locataire n’entrent pas dans le calcul des revenus fonciers bruts.
Il faudra ajouter :

Les dépenses à la charge du locataire selon convention de travaux visant à valoriser le logement ou bien la taxe foncière si clause dans le contrat ; Cette particularité est plus courante sur les contrats de location autre qu’habitation.

Les recettes accessoires (par exemple la location d’emplacements d’affichage) ;

Certaines subventions pour travaux versées par l’Agence nationale de l’habitat.

Les indemnités d’assurance versées pour loyers impayés ou dommages subis dans le logement.

Attention : Le dépôt de garantie versé à l’entrée des lieux n’est pas imposable sauf s’il est utilisé pour par le bailleur pour couvrir des charges ou loyers impayés ou encore pour des réparations après le départ du locataire.

Le régime du micro-foncier

Le régime micro-foncier s’applique lorsque les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros/an.
Dans le cadre de ce régime les frais et charges ne sont pas comptabilisés pour leurs montants réels (voir paragraphe suivant : Régime réel) mais pour un montant forfaitaire de 30 %.
Votre bénéfice foncier imposable à l’impôt sur le revenu (selon votre tranche marginale d’imposition) sera égal à : Revenus fonciers bruts x 0,7. Aucune déclaration détaillée n’est donc nécessaire. Votre revenu foncier brut est à reporter sur votre déclaration de revenu habituelle (2042), l’état se chargera d’appliquer l’abattement de 70 %.
Le choix de ce régime est irrévocable pendant 3ans (sauf si changement de locataire pendant la période).

Cas particulier

Les revenus de parts de SCPI peuvent être éligible au régime micro-foncier à condition d’avoir déjà au moins un bien loué sinon les revenus de parts de SCPI sont forcément à déclarer au régime réel.

De même pour tous les investissements en direct ou au travers de parts de SCPI avec un avantage fiscal ne sont pas éligibles au régime micro-foncier seule la loi PINEL autorise l’application de ce régime simplifié.

Le régime réel

Les revenus fonciers bruts correspondent aux loyers réellement encaissés au cours de l’année civile. Les provisions pour charges versées par le locataire n’entrent pas dans le calcul des revenus fonciers bruts.
Il faudra ajouter :

Les dépenses à la charge du locataire selon convention de travaux visant à valoriser le logement ou bien la taxe foncière si clause dans le contrat ; Cette particularité est plus courante sur les contrats de location autre qu’habitation.

Les recettes accessoires (par exemple la location d’emplacements d’affichage) ;

Certaines subventions pour travaux versées par l’Agence nationale de l’habitat.

Les indemnités d’assurance versées pour loyers impayés ou dommages subis dans le logement.

Attention : Le dépôt de garantie versé à l’entrée des lieux n’est pas imposable sauf s’il est utilisé pour par le bailleur pour couvrir des charges ou loyers impayés ou encore pour des réparations après le départ du locataire.

Le déficit foncier

Un déficit foncier est constaté lorsque les frais et les charges (incluant les intérêts et l’assurance des crédits) d’un ou plusieurs appartements loués nues sont supérieurs à l’ensemble des revenus fonciers encaissés.

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Le solde déficitaire généré par les travaux et les charges (hors intérêts d’emprunt et assurance du crédit) est imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700 euros. Il conviendra au contribuable de respecter certaines règles que nous détaillons ici.

Règle 1 : Si les intérêts d’emprunt et l’assurance sont inférieurs aux loyers

Dans ce cas, l’ensemble du déficit est imputable sur le revenu global, dans la limité de 10 700€. S’il dépasse le seuil des 10 700 euros, le solde est alors reportable sur les autres revenus fonciers pendant 10 ans.

Règle 2 : Les intérêts d’emprunt et l’assurance sont supérieurs aux loyers

Dans ce cas, il faut mettre de côté la part des intérêts et de l’assurance du crédit dépassant le montant des loyers encaissé par le contribuable. Puis, imputer sur le revenu global (dans la limite de 10 700 €) le déficit généré par les autres frais et charges (ex: travaux, taxe foncière etc…). 

La part des intérêts et de l’assurance crédit dépassant le montant des loyers est alors reportable pendant 10 ans, au même titre que le solde du déficit dépassant les 10 700 euros.

Règle 3 : Le revenu global est inférieur au déficit foncier

Le solde du déficit foncier est alors imputable sur le revenu global pendant encore 6 ans.

Règle 4 : L’obligation de louer pendant 3 ans

Vous devez louer le bien qui vous a généré un déficit foncier dans le cadre du régime d’imposition des revenus fonciers jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant l’imputation de votre dernier déficit.

Conclusion :

Le déficit foncier est un moyen de réduire sa base imposable et donc le montant d’impôt de votre impôt sur le revenu. Cet avantage fiscal généré n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales.